[3242]アーバネットコーポレーション

[02月22日更新]

アーバネットコーポレーションは下値切り上げ、18年6月期減益予想は織り込み済み
 
 アーバネットコーポレーション<3242>(JQ)は東京23区中心に投資用・分譲用マンションの開発・販売事業を展開している。18年6月期は自社開発投資用ワンルームマンションの売上計上戸数減少で減益・減配予想だが、19年6月期は収益の再拡大が期待される。株価は減益・減配予想を織り込み済みで、下値を徐々に切り上げている。3%台の高配当利回りや18年6月期末から導入する株主優待制度も評価材料だろう。
 
■東京23区中心に投資用マンション開発・販売
 
 東京23区中心に投資用・分譲用マンションの開発・販売事業を展開している。アウトソーシングを積極活用し、少数精鋭の組織体制で固定費の極小化を図っている。
 
 当社は投資用ワンルームマンション開発・1棟販売や分譲マンション開発などBtoB卸売、子会社アーバネットリビングは当社開発物件の戸別販売、他社物件の買取再販、マンション管理・賃貸などBtoC小売を基本事業としている。
 
 自社開発物件ブランドは、ワンルームマンションの「アジールコート」、コンパクトマンションの「アジールコフレ」、ファミリーマンションの「グランアジール」、戸建住宅の「アジールヴィラ」である。人口流入が続くエリアでの投資用ワンルームマンション開発を展開し、今後の取り組みとしてホテル開発事業で18年中の用地取得を目指している。
 
 収益は物件売上計上によって変動しやすい特性がある。配当性向の基本方針は当期純利益から法人税等調整額の影響を排除した数値の35%を配当するとしている。
 
■18年6月期減収減益・減配予想
 
 今期(18年6月期)の連結業績予想(8月9日公表)は、売上高が前期(17年6月期)比10.1%減の160億円、営業利益が38.0%減の15億円、経常利益が42.1%減の12億50百万円、純利益が42.0%減の8億50百万円としている。
 
 売上計上の計画は、自社開発投資用ワンルームマンション・分譲マンションが12棟・537戸、新規分野のアパート・テラスハウスが5棟・37戸、買い取り再販が5物件・5戸としている。売上総利益率は1棟一括販売が無いため3.1ポイント低下の18.4%見込み、販管費比率は1.2ポイント上昇の9.1%の見込みとしている。自社開発投資用ワンルームマンションの売上計上戸数が50戸減少して減収減益予想である。
 
 第2四半期累計は売上高が前年同期比17.4%減の88億34百万円、営業利益が30.8%減の12億18百万円、経常利益が32.3%減の11億05百万円、純利益が32.2%減の7億58百万円だった。売上計上は自社開発投資用ワンルームマンション・分譲マンション7棟・295戸、買い取り再販物件2戸(前年同期は自社開発投資用ワンルームマンション・分譲マンション6棟・285戸、用地転売1物件、買い取り再販物件3戸)だった。
 
 超低金利継続や相続税対策などを背景として、投資用ワンルームマンションに対する投資・購入マインドは旺盛である。今期(18年6月期)は自社開発投資用ワンルームマンションの売上計上戸数が減少するが、来期(19年6月期)は自社開発投資用ワンルームマンション12棟・633戸、アパート1棟・11戸などの売上計上を目指しており、収益の再拡大が期待される。
 
 配当予想は8円減配の年間13円(第2四半期末7円、期末6円)としている。予想配当性向は38.4%である。また2月8日に株主優待制度導入を発表した。毎年6月末現在の10単元(1000株)保有株主に対して、保有株式数および保有期間に応じて株主優待ポイントを贈呈する。株主優待ポイントは「アーバネットコーポレーション・プレミアム優待倶楽部」サイトにおいて、食品、家電製品、ギフトなどと交換できる。18年6月期末から実施する。
 
■株価は下値切り上げ、18年6月期減益・減配予想は織り込み済み
 
 株価は安値圏だが徐々に下値を切り上げている。18年6月期減益・減配予想は織り込み済みだ。
 
 2月20日の終値371円を指標面で見ると、今期予想連結PER(会社予想の連結EPS33円88銭で算出)は11倍近辺、今期予想配当利回り(会社予想の年間13円で算出)は3.5%近辺、前期実績連結PBR(前期実績の連結BPS275円54銭で算出)は1.3倍近辺である。時価総額は約93億円である。
 
 週足チャートで見ると26週移動平均線を突破した。さらに26週移動平均線が上向きに転じて先高観を強めている。3%台の高配当利回りや18年6月期末から導入する株主優待制度も評価材料だろう。(情報提供:日本インタビュ新聞社=Media−IR)
[1月11日更新]

アーバネットコーポレーションは18年6月期減益予想の織り込み完了

 アーバネットコーポレーション<3242>(JQ)は東京23区中心に投資用・分譲用マンションの開発・販売事業を展開している。18年6月期は自社開発投資用ワンルームマンションの売上計上戸数減少で減益・減配予想だが、株価は調整一巡感を強めている。18年6月期減益予想の織り込みは完了しているようだ。3%台後半の高配当利回りも見直し材料だろう。
 
■東京23区中心に投資用マンション開発・販売
 
 東京23区中心に投資用・分譲用マンションの開発・販売事業を展開している。アウトソーシングを積極活用し、少数精鋭の組織体制で固定費の極小化を図っている。
 
 当社は投資用ワンルームマンション開発・1棟販売や分譲マンション開発などBtoB卸売、子会社アーバネットリビングは当社開発物件の戸別販売、他社物件の買取再販、マンション管理・賃貸などBtoC小売を基本事業としている。
 
 自社開発物件ブランドは、ワンルームマンションの「アジールコート」、コンパクトマンションの「アジールコフレ」、ファミリーマンションの「グランアジール」、戸建住宅の「アジールヴィラ」である。人口流入が続くエリアでの投資用ワンルームマンション開発を展開し、今後の取り組みとしてホテル開発事業で18年中の用地取得を目指している。
 
 収益は物件売上計上によって変動しやすい特性がある。配当性向の基本方針は当期純利益から法人税等調整額の影響を排除した数値の35%を配当するとしている。
 
■18年6月期減収減益・減配予想
 
 今期(18年6月期)の連結業績予想(8月9日公表)は、売上高が前期(17年6月期)比10.1%減の160億円、営業利益が38.0%減の15億円、経常利益が42.1%減の12億50百万円、純利益が42.0%減の8億50百万円としている。
 
 売上計上の計画は、自社開発投資用ワンルームマンション・分譲マンションが12棟・537戸、新規分野のアパート・テラスハウスが5棟・37戸、買い取り再販が5物件・5戸としている。売上総利益率は1棟一括販売が無いため3.1ポイント低下の18.4%見込み、販管費比率は1.2ポイント上昇の9.1%の見込みとしている。自社開発投資用ワンルームマンションの売上計上戸数が50戸減少して減収減益予想である。
 
 第1四半期は、売上高が前年同期比11.0%増の44億30百万円、営業利益が14.2%増の6億24百万円、経常利益が12.6%増の5億66百万円、純利益が11.6%増の3億89百万円だった。売上計上は、自社開発投資用ワンルームマンション・分譲マンション5棟・121戸、買い取り再販物件1戸、合計122戸(前年同期は合計112戸)だった。
 
 超低金利継続や相続税対策などを背景として、投資用ワンルームマンションに対する投資・購入マインドは旺盛である。今期(18年6月期)は自社開発投資用ワンルームマンションの売上計上戸数が減少するが、来期(19年6月期)は自社開発投資用ワンルームマンション12棟・656戸、アパート1棟・11戸などの売上計上を目指しており、収益の再拡大が期待される。
 
 配当予想は8円減配の年間13円(第2四半期末7円、期末6円)としている。予想配当性向は38.4%である。
 
■株価は18年6月期減益・減配予想の織り込み完了
 
 株価は戻りが鈍く、安値圏340円近辺で推移している。ただし17年8月の昨年来安値313円まで下押す動きは見られず調整一巡感を強めている。18年6月期減益予想の織り込みは完了しているようだ。
 
 1月10日の終値343円を指標面で見ると、今期予想連結PER(会社予想の連結EPS33円88銭で算出)は10〜11倍近辺、今期予想配当利回り(会社予想の年間13円で算出)は3.8%近辺、前期実績連結PBR(前期実績の連結BPS275円54銭で算出)は1.2倍近辺である。時価総額は約86億円である。
 
 週足チャートで見ると26週移動平均線が戻りを抑える形だが、一方では下値を徐々に切り上げている。3%台後半の高配当利回りも見直し材料だろう。(情報提供:日本インタビュ新聞社=Media−IR)
[12月14日更新]

アーバネットコーポレーションは戻り歩調、18年6月期減益予想の織り込み完了

 アーバネットコーポレーション<3242>(JQ)は東京23区中心に投資用・分譲用マンションの開発・販売事業を展開している。18年6月期は自社開発投資用ワンルームマンションの売上計上戸数減少で減益・減配予想だが、株価は減益予想の織り込み完了して戻り歩調だ。3%台後半の高配当利回りも見直し材料だろう。
 
■東京23区中心に投資用マンション開発・販売
 
 東京23区中心に投資用・分譲用マンションの開発・販売事業を展開している。アウトソーシングを積極活用し、少数精鋭の組織体制で固定費の極小化を図っている。
 
 当社は投資用ワンルームマンション開発・1棟販売や分譲マンション開発などBtoB卸売、子会社アーバネットリビングは当社開発物件の戸別販売、他社物件の買取再販、マンション管理・賃貸などBtoC小売を基本事業としている。
 
 自社開発物件ブランドは、ワンルームマンションの「アジールコート」、コンパクトマンションの「アジールコフレ」、ファミリーマンションの「グランアジール」、戸建住宅の「アジールヴィラ」である。人口流入が続くエリアでの投資用ワンルームマンション開発を展開し、今後の取り組みとしてホテル開発事業で18年中の用地取得を目指している。
 
 収益は物件売上計上によって変動しやすい特性がある。配当性向の基本方針は当期純利益から法人税等調整額の影響を排除した数値の35%を配当するとしている。
 
■18年6月期減収減益・減配予想
 
 今期(18年6月期)の連結業績予想(8月9日公表)は、売上高が前期(17年6月期)比10.1%減の160億円、営業利益が38.0%減の15億円、経常利益が42.1%減の12億50百万円、純利益が42.0%減の8億50百万円としている。
 
 売上計上の計画は、自社開発投資用ワンルームマンション・分譲マンションが12棟・537戸、新規分野のアパート・テラスハウスが5棟・37戸、買い取り再販が5物件・5戸としている。売上総利益率は1棟一括販売が無いため3.1ポイント低下の18.4%見込み、販管費比率は1.2ポイント上昇の9.1%の見込みとしている。自社開発投資用ワンルームマンションの売上計上戸数が50戸減少して減収減益予想である。
 
 第1四半期の連結業績は、売上高が前年同期比11.0%増の44億30百万円、営業利益が14.2%増の6億24百万円、経常利益が12.6%増の5億66百万円、純利益が11.6%増の3億89百万円だった。売上計上は、自社開発投資用ワンルームマンション・分譲マンション5棟・121戸、買い取り再販物件1戸、合計122戸(前年同期は合計112戸)だった。
 
 超低金利継続や相続税対策などを背景として、投資用ワンルームマンションに対する投資・購入マインドは旺盛である。来期(19年6月期)は自社開発投資用ワンルームマンション12棟・656戸、アパート1棟・11戸などの売上計上を目指しており、収益の再拡大が期待される。
 
 配当予想は8円減配の年間13円(第2四半期末7円、期末6円)としている。予想配当性向は38.4%である。
 
■株価は18年6月期減益・減配予想の織り込み完了して戻り歩調
 
 株価は8〜9月の安値圏310円〜320円近辺から切り返して戻り歩調だ。11月24日には379円まで上伸している。今期減益・減配予想の織り込みは完了しているようだ。
 
 12月12日の終値366円を指標面で見ると、今期予想連結PER(会社予想の連結EPS33円88銭で算出)は10〜11倍近辺、今期予想配当利回り(会社予想の年間13円で算出)は3.6%近辺、前期実績連結PBR(前期実績の連結BPS275円54銭で算出)は1.3倍近辺である。時価総額は約92億円である。
 
 週足チャートで見ると26週移動平均線突破の動きを強めている。3%台後半の高配当利回りも見直し材料だろう。(情報提供:日本インタビュ新聞社=Media−IR)
[11月17日更新]

アーバネットコーポレーションは18年6月期1Q2桁増収増益、通期減益予想だが株価への織り込み完了感
 
 アーバネットコーポレーション<3242>(JQ)は東京23区中心に投資用・分譲用マンションの開発・販売事業を展開している。18年6月期第1四半期は2桁増収増益だった。通期は自社開発投資用ワンルームマンションの売上計上戸数減少で減益・減配予想だが、株価への織り込み完了感を強めている。3%台後半の高配当利回りも見直し材料として反発が期待される。
 
■東京23区中心に投資用マンション開発・販売
 
 東京23区中心に投資用・分譲用マンションの開発・販売事業を展開している。アウトソーシングを積極活用し、少数精鋭の組織体制で固定費の極小化を図っている。
 
 当社は投資用ワンルームマンション開発・1棟販売や分譲マンション開発などBtoB卸売、子会社アーバネットリビングは当社開発物件の戸別販売、他社物件の買取再販、マンション管理・賃貸などBtoC小売を基本事業としている。
 
 自社開発物件ブランドは、ワンルームマンションの「アジールコート」、コンパクトマンションの「アジールコフレ」、ファミリーマンションの「グランアジール」、戸建住宅の「アジールヴィラ」である。人口流入が続くエリアでの投資用ワンルームマンション開発を展開し、今後の取り組みとしてホテル開発事業で18年中の用地取得を目指している。
 
 収益は物件売上計上によって変動しやすい特性がある。配当性向の基本方針は当期純利益から法人税等調整額の影響を排除した数値の35%を配当するとしている。
 
■18年6月期1Qは2桁増収増益
 
 11月13日発表した今期(18年6月期)第1四半期(7〜9月)の連結業績は売上高が前年同期比11.0%増の44億30百万円、営業利益が14.2%増の6億24百万円、経常利益が12.6%増の5億66百万円、純利益が11.6%増の3億89百万円だった。
 
 売上計上は、自社開発投資用ワンルームマンション・分譲マンション5棟・121戸、買い取り再販物件1戸、合計122戸(前年同期は合計112戸)だった。
 
■18年6月期減収減益・減配予想
 
 今期(18年6月期)の連結業績予想(8月9日公表)は、売上高が前期(17年6月期)比10.1%減の160億円、営業利益が38.0%減の15億円、経常利益が42.1%減の12億50百万円、純利益が42.0%減の8億50百万円としている。
 
 売上計上の計画は、自社開発投資用ワンルームマンション・分譲マンションが12棟・537戸、新規分野のアパート・テラスハウスが5棟・37戸、買い取り再販が5物件・5戸としている。売上総利益率は1棟一括販売が無いため3.1ポイント低下の18.4%見込み、販管費比率は1.2ポイント上昇の9.1%の見込みとしている。自社開発投資用ワンルームマンションの売上計上戸数が50戸減少して減収減益予想である。
 
 ただし超低金利継続や相続税対策などを背景として、投資用ワンルームマンションに対する投資・購入マインドは旺盛である。来期(19年6月期)は自社開発投資用ワンルームマンション12棟・656戸、アパート1棟・11戸などの売上計上を目指しており、収益の再拡大が期待される。
 
 配当予想は、第2四半期末に会社設立20周年記念配当1円を実施するが、前期との比較では8円減配の年間13円(第2四半期末7円、期末6円)としている。予想配当性向は38.4%である。
 
■株価は18年6月期減益・減配予想の織り込み完了感
 
 株価は安値圏300円台でモミ合う形だが、急落した8月の年初来安値313円から徐々に下値を切り上げて、今期減益・減配予想の織り込み完了感を強めている。
 
 11月16日の終値346円を指標面で見ると、今期予想連結PER(会社予想の連結EPS33円88銭で算出)は10〜11倍近辺、今期予想配当利回り(会社予想の年間13円で算出)は3.8%近辺、前期実績連結PBR(前期実績の連結BPS275円54銭で算出)は1.3倍近辺である。時価総額は約87億円である。
 
 週足チャートで見ると13週移動平均線を回復した。3%台後半の高配当利回りも見直し材料として反発が期待される。(情報提供:日本インタビュ新聞社=Media−IR)
[10月04日更新]

アーバネットコーポレーションは18年6月期減益予想の織り込み完了して戻り歩調

 アーバネットコーポレーション<3242>(JQ)は東京23区中心に投資用・分譲用マンションの開発・販売事業を展開している。投資用ワンルームマンションに対する需要は高水準である。株価は18年6月期減益・減配予想の織り込みが完了して戻り歩調だ。なお11月13日に第1四半期決算発表を予定している。
 
■東京23区中心に投資用マンション開発・販売
 
 東京23区中心に投資用・分譲用マンションの開発・販売事業を展開している。アウトソーシングを積極活用し、少数精鋭の組織体制で固定費の極小化を図っている。
 
 当社は投資用ワンルームマンション開発・1棟販売や分譲マンション開発などBtoB卸売、子会社アーバネットリビングは当社開発物件の戸別販売、他社物件の買取再販、マンション管理・賃貸などBtoC小売を基本事業としている。
 
 自社開発物件ブランドは、ワンルームマンションの「アジールコート」、コンパクトマンションの「アジールコフレ」、ファミリーマンションの「グランアジール」、戸建住宅の「アジールヴィラ」である。なお9月22日に収益物件として川崎市多摩区の賃貸マンション1棟(ワンルーム62戸)の購入を発表している。
 
 収益は物件売上計上によって変動しやすい特性がある。配当性向の基本方針は当期純利益から法人税等調整額の影響を排除した数値の35%を配当するとしている。
 
■18年6月期減収減益・減配予想
 
 今期(18年6月期)の連結業績予想(8月9日公表)は、売上高が前期(17年6月期)比10.1%減の160億円、営業利益が38.0%減の15億円、経常利益が42.1%減の12億50百万円、純利益が42.0%減の8億50百万円としている。
 
 売上計上の計画は、自社開発投資用ワンルームマンションが51戸減少の11棟・536戸、新規分野のアパート・テラスハウスが13戸増加の4棟・25戸、および買い取り再販が2戸としている。売上総利益率は1棟一括販売が無いため3.0ポイント低下の18.4%見込みとしている。
 
 今期(18年6月期)は売上計上戸数が減少するが、超低金利継続や相続税対策などを背景として、投資用ワンルームマンションに対する投資・購入マインドは旺盛であり、来期(19年6月期)は収益の再拡大が期待される。
 
 配当予想は、第2四半期末に会社設立20周年記念配当1円を実施するが、前期との比較では8円減配の年間13円(第2四半期末7円、期末6円)としている。予想配当性向は38.4%である。
 
■株価は戻り歩調
 
 株価は今期(18年6月期)減収減益予想を嫌気する形で8月14日の年初来安値313円まで急落した。ただし9月6日の直近安値314円から切り返し、9月28日には355円まで上伸した。18年6月期減益・減配予想の織り込みが完了して戻り歩調だ。
 
 10月3日の終値350円を指標面で見ると、今期予想連結PER(会社予想の連結EPS33円88銭で算出)は10〜11倍近辺、今期予想配当利回り(会社予想の年間13円で算出)は3.7%近辺、前期実績連結PBR(前期実績の連結BPS275円54銭で算出)は1.3倍近辺である。時価総額は約88億円である。
 
 週足チャートで見ると8月安値と9月安値の310円台でダブルボトムの形だ。反発展開が期待される。(情報提供:日本インタビュ新聞社=Media−IR)
[09月13日更新]

アーバネットコーポレーションは売り一巡して下げ渋り、18年6月期減益予想だが需要旺盛

 アーバネットコーポレーション<3242>(JQ)は東京23区中心に投資用・分譲用マンションの開発・販売事業を展開している。18年6月期は売上計上戸数減少で減収減益・減配予想だが、超低金利継続や相続税対策などを背景として、投資用ワンルームマンションに対する投資・購入マインドは旺盛である。株価は売り一巡して下げ渋る動きだ。
 
■東京23区中心に投資用マンション開発・販売
 
 東京23区中心に投資用・分譲用マンションの開発・販売事業を展開している。アウトソーシングを積極活用し、少数精鋭の組織体制で固定費の極小化を図っている。
 
 当社は投資用ワンルームマンション開発・1棟販売や分譲マンション開発などBtoB卸売、子会社アーバネットリビングは当社開発物件の戸別販売、他社物件の買取再販、マンション管理・賃貸などBtoC小売を基本事業としている。
 
 自社開発物件ブランドは、ワンルームマンションの「アジールコート」、コンパクトマンションの「アジールコフレ」、ファミリーマンションの「グランアジール」、戸建住宅の「アジールヴィラ」である。
 
 収益は物件売上計上によって変動しやすい特性がある。配当性向の基本方針は当期純利益から法人税等調整額の影響を排除した数値の35%を配当するとしている。
 
■18年6月期は減収減益・減配予想
 
 今期(18年6月期)の連結業績予想(8月9日公表)は、売上高が前期(17年6月期)比10.1%減の160億円、営業利益が38.0%減の15億円、経常利益が42.1%減の12億50百万円、純利益が42.0%減の8億50百万円としている。
 
 売上計上の計画は、自社開発投資用ワンルームマンションが51戸減少の11棟・536戸、新規分野のアパート・テラスハウスが13戸増加の4棟・25戸、および買い取り再販が2戸としている。売上総利益率は1棟一括販売が無いため3.0ポイント低下の18.4%見込みとしている。
 
 今期(18年6月期)は売上計上戸数が減少するが、超低金利継続や相続税対策などを背景として、投資用ワンルームマンションに対する投資・購入マインドは旺盛であり、来期(19年6月期)は収益の再拡大が期待される。
 
 配当予想は、第2四半期末に会社設立20周年記念配当1円を実施するが、前期との比較では8円減配の年間13円(第2四半期末7円、期末6円)としている。予想配当性向は38.4%である。
 
■株価は売り一巡して反発期待
 
 株価は440円近辺でのモミ合いから急落して8月14日の年初来安値313円まで下押したが、その後は320円〜340円近辺で推移して下げ渋る動きだ。売りが一巡したようだ。
 
 9月12日の終値329円を指標面で見ると、今期予想連結PER(会社予想連結EPS33円88銭で算出)は9〜10倍近辺、今期予想配当利回り(会社予想の年間13円で算出)は4.0%近辺、前期実績連結PBR(前期実績連結BPS275円54銭で算出)は1.2倍近辺である。時価総額は約83億円である。
 
 週足チャートで見ると一気に52週移動平均線まで割り込んだが、320円近辺が下値支持線となりそうだ。売り一巡して反発が期待される。(情報提供:日本インタビュ新聞社=Media−IR)
[08月19日更新]

アーバネットコーポレーションは18年6月期減収減益・減配予想の売り一巡

 アーバネットコーポレーション<3242>(JQ)は東京23区中心に投資用・分譲用マンションの開発・販売事業を展開している。株価は18年6月期減収減益・減配予想で急落したが、売り一巡して反発が期待される。
 
■東京23区中心に投資用マンション開発・販売
 
 東京23区中心に投資用・分譲用マンションの開発・販売事業を展開している。アウトソーシングを積極活用し、少数精鋭の組織体制で固定費の極小化を図っている。
 
 15年7月連結子会社アーバネットリビングが操業し、当社は投資用ワンルームマンション開発・1棟販売や分譲マンション開発などBtoB卸売、アーバネットリビングは当社開発物件の戸別販売、他社物件の買取再販、マンション管理・賃貸などBtoC小売を基本事業とする。
 
 自社開発物件ブランドは、ワンルームマンションの「アジールコート」、コンパクトマンションの「アジールコフレ」、ファミリーマンションの「グランアジール」、戸建住宅の「アジールヴィラ」である。収益面では物件売上計上によって変動しやすい特性がある。
 
 配当性向についての基本方針は、従来は当期純利益から法人税等調整額の影響を排除した数値の30%を配当するとしていたが、16年6月期より当期純利益から法人税等調整額の影響を排除した数値の35%を配当するとした。
 
■開発物件の分野を拡大
 
 東京23区における事業用地については、都心への人口流入や開発の一極集中による価格上昇もあり、優良事業用地の確保が難しい状況となっている。
 
 さらに将来の不動産市場の環境も考慮し、これらへの積極対応として開発物件の分野拡大を推進している。従来は投資用ワンルームマンション用地として取得しなかった狭小用地についても、アパートや戸建住宅として開発する。また川崎市や横浜市など人口増加・優良地域への開発エリアの拡大、売上総利益率安定化に向けた分譲物件開発の平準化などの施策に加えて、開発物件分野拡大による業績の向上を目指す方針だ。
 
■海外投資家への直接販売強化
 
 投資意欲旺盛な台湾・シンガポール・香港・中国本土の海外投資家への直接販売など販売手法の多様化も推進している。14年7月売買契約締結した投資用ワンルームマンション「アジールコート銀座イースト」が海外投資家への直接販売第一弾となった。
 
 16年4月には台湾投資家への当社の浸透を図ることを目的として、アンビシャス・コンサルタント・インターナショナル(台湾台北市)が台湾在住の投資家を対象に日本の不動産を紹介する拠点として開設する「M.I.J.サロン」(台北市)に当社常設ブースを設置した。
 
■17年6月期は2桁増益
 
 前期(17年6月期)の連結業績は、売上高が前々期(16年6月期)比0.5%増の177億88百万円、営業利益が20.6%増の24億19百万円、経常利益が25.5%増の21億58百万円、純利益が28.6%増の14億65百万円だった。
 
 売上高は不動産開発販売が9.2%増の171億98百万円だった。自社開発の投資用ワンルームマンション12棟・587戸、アパート1棟・12戸、および用地転売1物件を売上計上した。不動産仕入販売は86.5%減の2億39百万円だった。買い取り再販物件5戸を売上計上した。その他は2.0倍の3億51百万円だった。自社開発投資用ワンルームマンションのうち4棟が国内外法人への一括販売だった。
 
 売上総利益は15.5%増加し、売上総利益率は21.5%で2.8ポイント上昇した。1棟一括販売が寄与した。また販管費は7.6%増加し、販管費比率7.9%で0.5ポイント上昇した。ROEは23.0%で2.2ポイント上昇した。自己資本比率は29.3%で1.6ポイント低下した。配当は5円増配の年間21円(第2四半期末9円、期末12円)とした。配当性向は35.8%である。
 
 四半期別の業績推移を見ると、売上高は第1四半期39億91百万円、第2四半期66億99百万円、第3四半期20億78百万円、第4四半期50億20百万円、営業利益は5億46百万円、12億15百万円、1億53百万円、5億05百万円だった。
 
■18年6月期は減収減益・減配予想
 
 今期(18年6月期)の連結業績予想(8月9日公表)は、売上高が前期(17年6月期)比10.1%減の160億円、営業利益が38.0%減の15億円、経常利益が42.1%減の12億50百万円、純利益が42.0%減の8億50百万円としている。
 
 売上計上の計画は、自社開発投資用ワンルームマンションが51戸減少の11棟・536戸、新規分野のアパート・テラスハウスが13戸増加の4棟・25戸、および買い取り再販が2戸としている。売上総利益率は1棟一括販売が無いため3.0ポイント低下の18.4%見込みとしている。
 
 今期(18年6月期)は売上計上戸数が減少するが、超低金利継続や相続税対策などを背景として、投資用ワンルームマンションに対する投資・購入マインドは旺盛であり、来期(19年6月期)は収益の再拡大が期待される。
 
 配当予想は、第2四半期末に会社設立20周年記念配当1円を実施するが、前期との比較では8円減配の年間13円(第2四半期末7円、期末6円)としている。予想配当性向は38.4%である。
 
■株価は急落したが売り一巡感
 
 株価は18年6月期の減収減益・減配予想で、440円近辺でのモミ合いから急落した。8月14日には313円まで下押した。ただし8月16日には353円まで戻す場面があり、売り一巡感を強めている。
 
 8月17日の終値345円を指標面で見ると、今期予想連結PER(会社予想の連結EPS33円88銭で算出)は10〜11倍近辺、今期予想配当利回り(会社予想の年間13円で算出)は3.8%近辺、前期実績連結PBR(前期実績の連結BPS275円54銭で算出)は1.3倍近辺である。時価総額は約87億円である。
 
 日足チャートで見ると25日移動平均線に対するマイナス乖離率が10%を超えている。また週足チャートで見ると一気に52週移動平均線まで割り込んだが、安値圏で陽線を立てて底打ち感を強めている。売り一巡して反発展開が期待される。(情報提供:日本インタビュ新聞社=Media−IR)
[07月06日更新]

アーバネットコーポレーションは17年6月期2桁増益予想で18年6月期も好業績期待

 アーバネットコーポレーション<3242>(JQ)は東京23区中心に投資用・分譲用マンションの開発・販売事業を展開している。17年6月期2桁増益予想である。需要が高水準で18年6月期も好業績が期待される。株価は年初来高値圏から反落したが、調整一巡して戻りを試す展開が期待される。なお8月9日に17年6月期決算発表を予定している。

■東京23区中心に投資用マンション開発・販売

 東京23区中心に投資用・分譲用マンションの開発・販売事業を展開している。

 15年7月連結子会社アーバネットリビングが操業し、当社は投資用ワンルームマンション開発・1棟販売や分譲マンション開発などBtoB卸売、アーバネットリビングは当社開発物件の戸別販売、他社物件の買取再販、マンション管理・賃貸などBtoC小売を基本事業としている。
■17年6月期2桁増益・増配予想

 前期(17年6月期)の連結業績予想(4月20日に売上高を減額、利益を増額)は、売上高が前々期(16年6月期)比0.1%増の177億30百万円、営業利益が同17.2%増の23億50百万円、経常利益が同20.3%増の20億70百万円、純利益が同22.9%増の14億円としている。

 売上計上の計画は、自社開発投資用ワンルームマンション13棟・587戸、アパート1棟・12戸の合計599戸(16年6月期の分譲戸建4棟含む合計662戸に対して63戸減少)および買取再販4戸、土地転売1物件である。

 超低金利継続や相続税対策による不動産投資などを背景として、投資用ワンルームマンションに対する投資・購入マインドは旺盛である。また国内外法人や個人への一括販売が増加して売上総利益率が上昇傾向である。今期(18年6月期)も好業績が期待される。

■株価は年初来高値圏から反落したが調整一巡して戻り試す

 株価の動きを見ると6月13日の年初来高値485円から反落し、6月期末配当権利落ちも影響して水準を切り下げた。

 7月4日の終値418円を指標面で見ると、前期推定連結PER(会社予想の連結EPS55円88銭で算出)は7〜8倍近辺、前期推定配当利回り(会社予想の年間20円で算出)は4.8%近辺、そして前々期実績連結PBR(前々期実績の連結BPS234円60銭で算出)は1.8倍近辺である。なお時価総額は約105億円である。

 週足チャートで見ると13週移動平均線を割り込んだが、26週移動平均線がサポートラインとなりそうだ。調整一巡して戻りを試す展開が期待される。(情報提供:日本インタビュ新聞社=Media−IR)
[06月08日更新]

アーバネットコーポレーションは年初来高値更新の展開、17年6月期2桁増益・増配予想

 アーバネットコーポレーション<3242>(JQ)は東京23区中心に投資用・分譲用マンションの開発・販売事業を展開している。17年6月期2桁増益・増配予想で、18年6月期も好業績が期待される。株価は年初来高値更新の展開だ。依然として4%台の高配当利回りも注目点であり、上値を試す展開が期待される。13年5月高値が視野に入りそうだ。

■東京23区中心に投資用マンション開発・販売

 東京23区中心に投資用・分譲用マンションの開発・販売事業を展開している。

 15年7月連結子会社アーバネットリビングが操業し、当社は投資用ワンルームマンション開発・1棟販売や分譲マンション開発などBtoB卸売、アーバネットリビングは当社開発物件の戸別販売、他社物件の買取再販、マンション管理・賃貸などBtoC小売を基本事業とする。

 自社開発物件ブランドは、ワンルームマンションの「アジールコート」、コンパクトマンションの「アジールコフレ」、ファミリーマンションの「グランアジール」、戸建住宅の「アジールヴィラ」である。

 収益面では物件売上計上によって変動しやすい特性がある。またアウトソーシングを積極活用し、少数精鋭の組織体制で固定費の極小化を図っていることも特徴だ。

 配当性向についての基本方針は、従来は当期純利益から法人税等調整額の影響を排除した数値の30%を配当するとしていたが、16年6月期より当期純利益から法人税等調整額の影響を排除した数値の35%を配当するとした。

■開発物件の分野を拡大

 16年3月には東京23区における事業用地購入の環境、ならびに将来の不動産市場の環境を考慮し、これらへの積極対応として開発物件の分野拡大を発表した。

 当社グループが展開している開発地域(東京23区駅10分以内に特化)の事業用地については、都心への人口流入や開発の一極集中による価格上昇もあり、優良事業用地の確保が難しい状況となっている。

 こうした環境に対応するため、従来は投資用ワンルームマンション用地として取得しなかった狭小用地についても、アパートや戸建住宅として開発する。また川崎市や横浜市など人口増加・優良地域への開発エリアの拡大、売上総利益率安定化に向けた分譲物件開発の平準化などの施策に加えて、開発物件分野拡大による業績の向上を目指す方針だ。

■海外投資家への直接販売強化

 投資意欲旺盛な台湾・シンガポール・香港・中国本土の海外投資家への直接販売など販売手法の多様化も推進している。14年7月売買契約締結した投資用ワンルームマンション「アジールコート銀座イースト」が海外投資家への直接販売第一弾となった。

 16年4月には台湾投資家への当社の浸透を図ることを目的として、アンビシャス・コンサルタント・インターナショナル(台湾台北市)が台湾在住の投資家を対象に日本の不動産を紹介する拠点として開設する「M.I.J.サロン」(台北市)に当社常設ブースを設置した。

■17年6月期第3四半期累計大幅増収増益

 今期(17年6月期)第3四半期累計(7月〜3月)連結業績は、売上高が前年同期比15.4%増の127億68百万円、営業利益が同77.5%増の19億14百万円、経常利益が同2.0倍の17億27百万円、純利益が同2.1倍の11億79百万円だった。

 不動産開発販売で、自社開発投資用ワンルームマンション11棟・377戸(前期からの繰越物件1棟・14戸および店舗1戸を含む)および用地転売1物件、不動産仕入販売で買取再販物件4戸を売上計上した。自社開発投資用ワンルームマンション11棟のうち4棟が国内外法人への一括販売だった。

 売上総利益は同50.6%増加し、売上総利益率は23.3%で同5.4ポイント上昇した。販管費は同18.4%増加し、販管費比率は8.4%で同0.3ポイント上昇した。

 四半期別の業績推移を見ると、売上高は第1四半期39億91百万円、第2四半期66億99百万円、第3四半期20億78百万円、営業利益は5億46百万円、12億15百万円、1億53百万円だった。

■17年6月期2桁増益・増配予想

 今期(17年6月期)通期連結業績予想(4月20日に売上高を減額、利益を増額修正)は、売上高が前期(16年6月期)比0.1%増の177億30百万円、営業利益が同17.2%増の23億50百万円、経常利益が同20.3%増の20億70百万円、純利益が同22.9%増の14億円としている。

 売上計上の計画は、自社開発投資用ワンルームマンション13棟・587戸、アパート1棟・12戸の合計599戸(16年6月期の分譲戸建4棟含む合計662戸に対して63戸減少)および買取再販4戸、土地転売1物件である。一括販売は国内法人3棟・176戸、国内個人1棟・56戸である。

 なお5月18日に販売用不動産の売却を発表している。投資用ワンルームマンション・西巣鴨Uプロジェクト(仮称)で、総戸数123戸のうち112戸を国内法人へ一括販売する。18年10月引き渡し予定で、19年6月期売上計上となる。

 超低金利継続や相続税対策による不動産投資などを背景として、海外投資家も加わり、投資用ワンルームマンションに対する投資・購入マインドは旺盛である。さらに国内外法人・個人への一括販売が増加して売上総利益率が上昇傾向である。そして来期(18年6月期)も好業績が期待される。

 配当予想(4月20日に期末2円増額修正)は同4円増配の年間20円(第2四半期末9円、期末11円)としている。予想配当性向は35.8%である。

■株価は年初来高値更新の展開、依然として4%台の高配当利回りも注目点

 株価の動きを見ると年初来高値更新の展開だ。5月24日に449円まで上伸し、その後も高値圏で堅調に推移している。

 6月7日の終値448円を指標面で見ると、今期予想連結PER(会社予想連結EPS55円88銭で算出)は8倍近辺、今期予想配当利回り(会社予想の年間20円で算出)は4.5%近辺、前期実績連結PBR(前期実績連結BPS234円60銭で算出)は1.9倍近辺である。時価総額は約112億円である。

 週足チャートで見ると13週移動平均線がサポートラインとなって上昇トレンドである。依然として4%台の高配当利回りも注目点であり、上値を試す展開が期待される。13年5月高値560円が視野に入りそうだ。(情報提供:日本インタビュ新聞社=Media−IR)
[05月09日更新]

アーバネットコーポレーションは17年6月期利益予想と配当予想の増額修正を好感して年初来高値に接近

 アーバネットコーポレーション<3242>(JQ)は、東京23区中心に投資用・分譲用マンション開発・販売事業を展開している。17年6月期利益予想と配当予想の増額修正を好感して、株価は3月の年初来高値に接近している。4%台の高配当利回りも注目点であり、上値を試す展開が期待される。

■東京23区中心に投資用マンション開発・販売

 東京23区中心に投資用・分譲用マンション開発・販売事業を展開している。徹底したアウトソーシングで固定費を極小化していることが特徴である。16年6月期末の役職員総数は50名で15年6月期末比7名増加、16年6月期の販管費比率は7.4%で同0.4ポイント低下した。

 15年7月連結子会社アーバネットリビングが操業した。当社は投資用ワンルームマンション開発・1棟販売や分譲マンション開発などBtoB卸売、アーバネットリビングは当社開発物件の戸別販売、他社物件の買取再販、マンション管理・賃貸などBtoC小売を基本事業とする。

 自社開発物件ブランドは、ワンルームマンションの「アジールコート」、コンパクトマンションの「アジールコフレ」、ファミリーマンションの「グランアジール」、戸建住宅の「アジールヴィラ」である。

■開発物件の分野を拡大

 16年3月には、最近の東京23区における事業用地購入の環境、ならびに将来の不動産市場の環境を考慮し、これらへの積極対応として開発物件の分野拡大を発表した。

 当社グループが展開している開発地域(東京23区駅10分以内に特化)の事業用地については、都心への人口流入や開発の一極集中による価格上昇もあり、優良事業用地の確保が難しい状況となっている。こうした環境に対応するため、従来は投資用ワンルームマンション用地として取得しなかった狭小用地についても、アパートや戸建住宅として開発する。川崎市や横浜市など人口増加・優良地域への開発エリアの拡大、売上総利益率安定化に向けた分譲物件開発の平準化などの施策に加えて、開発物件分野拡大による業績の向上を目指す方針だ。

■海外投資家への直接販売強化

 投資意欲旺盛な台湾・シンガポール・香港・中国本土の海外投資家への直接販売など販売手法の多様化も推進している。

 14年7月売買契約締結した投資用ワンルームマンション「アジールコート銀座イースト」が海外投資家への直接販売第一弾となり、14年11月投資用ワンルームマンション「アジールコート新宿」の売買契約を締結、15年2月投資用ワンルームマンション「AXAS大森西アジールコート」店舗1戸の売買契約を締結した。15年10月には投資用ワンルームマンション「アジールコート麻布十番」(仮称、16年12月末竣工予定、56戸うち店舗1戸)について、東急リバブルソリューションン事業本部の仲介で海外法人との売買契約が成立した。

 15年12月投資用ワンルームマンション「錦糸町IVPJ」(仮称、16年6月竣工、96戸)について国内法人への1棟販売が確定した。売上計上は17年6月期予定で信託受益権売買としている。16年1月には投資用ワンルームマンション「芝公園PJ」(仮称、16年12月竣工予定、56戸)売却が確定した。国内個人投資家への1棟販売で売上計上は17年6月期予定である。

 16年4月には台湾投資家への当社の浸透を図ることを目的として、アンビシャス・コンサルタント・インターナショナル(台湾台北市)が台湾在住の投資家を対象に日本の不動産を紹介する拠点として開設する「M.I.J.サロン」(台北市)に当社常設ブースを設置した。

■物件売上計上で四半期業績が変動する収益構造

 四半期別業績推移を見ると、15年6月期の売上高は第1四半期(非連結)29億47百万円、第2四半期(非連結)18億84百万円、第3四半期(連結)53億91百万円、第4四半期(連結)16億88百万円、営業利益は3億63百万円、1億33百万円、9億51百万円、2億05百万円で、16年6月期の売上高は17億55百万円、61億04百万円、32億円、66億45百万円、営業利益は93百万円、8億21百万円、1億64百万円、9億27百万円だった。物件売上計上で四半期収益は変動しやすい収益構造である。また固定費比率が低いため、利益の出やすい収益構造である。

 16年6月期連結業績は15年6月期比48.6%増収、21.3%営業増益、23.3%経常増益、30.5%最終増益だった。事業別売上高は不動産開発販売が同35.0%増の157億55百万円、不動産仕入販売が17億76百万円(前々期は96百万円)、その他が同20.6%増の1億72百万円だった。なお15年7月操業の連結子会社アーバネットリビングは黒字だった。

 自社開発物件は前々期からの繰越物件2棟・107戸を含む投資用ワンルームマンション15棟・658戸(前々期は投資用ワンルームマンション11棟・507戸およびコンパクトマンション1棟・47戸)と分譲戸建物件4棟の合計662戸を売上計上した。さらに用地転売2物件、他社物件買取再販1棟・30戸と戸別7戸を売上計上した。自社開発投資用ワンルームマンションのうち2棟・67戸が海外法人、1棟・41戸が国内法人への一括販売だった。また前々期取得したアリシアコート八丁畷(32戸)に続き、自社開発物件であるアジールコート品川中延(64戸)およびアリシアコート多摩川(19戸)を自社保有収益物件として取得した。

 売上総利益は同28.4%増加したが、売上総利益率は18.7%で同3.0ポイント低下した。粗利益率の低い土地転売や買取再販の大幅増収が影響した。販管費は同41.1%増加したが、販管費比率は7.4%で同0.4ポイント低下した。増収効果で販管費増加を吸収した。ROEは20.8%で同0.3ポイント低下、自己資本比率は30.9%で同1.7ポイント低下した。営業外費用では支払手数料が減少(前々期83百万円、前期59百万円)したが、投資有価証券売却損31百万円を計上した。

 配当は同3円増配の年間16円(第2四半期末7円、期末9円)で、配当性向は35.1%だった。配当性向についての基本方針は、従来は当期純利益から法人税等調整額の影響を排除した数値の30%を配当するとしていたが、16年6月期より当期純利益から法人税等調整額の影響を排除した数値の35%を配当するとした。

■17年6月期第2四半期累計大幅増収増益

 今期(17年6月期)第2四半期累計(7〜12月)の連結業績は、売上高が前年同期比36.0%増の106億90百万円で、営業利益が同92.6%増の17億61百万円、経常利益が同2.2倍の16億32百万円、純利益が同2.3倍の11億17百万円だった。

 不動産開発販売で、自社開発投資用ワンルームマンション6棟・285戸(前期からの繰越物件1棟・14戸および店舗1戸を含む)および用地転売1物件、不動産仕入販売で買取再販物件3戸を売上計上した。自社開発投資用ワンルームマンション6棟のうち4棟が国内外法人への一括販売だった。

 売上総利益は同68.6%増加し、売上総利益率は24.0%で同4.6ポイント上昇した。販管費は同32.4%増加したが、販管費比率は7.5%で同0.2ポイント低下した。

 四半期別の業績推移を見ると、売上高は第1四半期39億91百万円、第2四半期66億99百万円、営業利益は5億46百万円、12億15百万円だった。

■17年6月期通期利益予想と配当予想を増額修正

 4月20日に今期(17年6月期)通期の連結業績予想と配当予想の修正を発表した。

 今期(17年6月期)通期の連結業績予想は、前回予想(8月9日公表)に対して、売上高を2億70百万円減額して前期(16年6月期)比0.1%増の177億30百万円、営業利益を50百万円増額して同17.2%増の23億50百万円、経常利益を1億70百万円増額して同20.3%増の20億70百万円、純利益を1億30百万円増額して同22.9%増の14億円とした。

 第2四半期累計時点で進捗率が高水準だったが、未契約だった物件の国内法人への1棟売却契約が締結され、通期連結業績予想を精査した結果、売上高を若干減額したが、各利益は前回予想を上回り、増益幅が拡大する見込みとなった。国内外法人ならびに個人への一括直接販売が増加して売上総利益率が上昇傾向である。

 配当予想は期末2円増額して年間20円(第2四半期末9円、期末11円)とした。16年6月期との比較では4円増配となる。予想配当性向は35.8%となる。

 なお売上計上の計画は、自社開発投資用ワンルームマンション12棟・587戸を含む合計599戸(16年6月期の分譲戸建4棟含む合計662戸に対して63戸減少)および買取再販1戸、土地転売1物件としていた。当初は15棟・713戸を予定していたが、うち2物件(62戸)が工期長期化で18年6月期の売上計上に後ズレし、1物件(52戸)を自社保有収益物件とすることにした。12棟のうち4棟が国内外法人ならびに個人への一括直接販売である。

 低金利継続や相続税対策による不動産投資見直しなどを背景に、海外投資家も加わって投資用ワンルームマンションに対する投資・購入マインドは旺盛である。

■株価は3月の年初来高値に接近、4%台の高配当利回りも注目点

 株価の動きを見ると、17年6月期利益予想と配当予想の増額修正を好感して、4月28日には426円まで上伸した。そして3月の年初来高値440円に接近している。

 5月8日の終値422円を指標面で見ると、今期予想連結PER(会社予想連結EPS55円88銭で算出)は7〜8倍近辺、今期予想配当利回り(会社予想の年間20円で算出)は4.7%近辺、前期実績連結PBR(前期実績連結BPS234円60銭で算出)は1.8倍近辺である。時価総額は約106億円である。

 週足チャートで見ると、26週移動平均線近辺から切り返してサポートラインを確認した形だ。依然として4%台の高配当利回りも注目点であり、上値を試す展開が期待される。(情報提供:日本インタビュ新聞社=Media−IR)
[04月03日更新]

アーバネットコーポレーションは自律調整一巡して13年高値目指す、17年6月期2桁増益・連続増配予想

 アーバネットコーポレーション<3242>(JQ)は、東京23区中心に投資用・分譲用マンション開発・販売事業を展開している。17年6月期は需要高水準で2桁増益そして連続増配予想である。株価は3月高値から一旦反落したが、4%台の高配当利回りも注目点であり、自律調整一巡して13年高値を目指す展開が期待される。

■東京23区中心に投資用マンション開発・販売

 東京23区中心に投資用・分譲用マンション開発・販売事業を展開している。徹底したアウトソーシングで固定費を極小化していることが特徴である。16年6月期末の役職員総数は50名で15年6月期末比7名増加、16年6月期の販管費比率は7.4%で同0.4ポイント低下した。

 15年7月連結子会社アーバネットリビングが操業した。当社は投資用ワンルームマンション開発・1棟販売や分譲マンション開発などBtoB卸売、アーバネットリビングは当社開発物件の戸別販売、他社物件の買取再販、マンション管理・賃貸などBtoC小売を基本事業とする。

 自社開発物件ブランドは、ワンルームマンションの「アジールコート」、コンパクトマンションの「アジールコフレ」、ファミリーマンションの「グランアジール」、戸建住宅の「アジールヴィラ」である。

■開発物件の分野を拡大

 16年3月には、最近の東京23区における事業用地購入の環境、ならびに将来の不動産市場の環境を考慮し、これらへの積極対応として開発物件の分野拡大を発表した。

 当社グループが展開している開発地域(東京23区駅10分以内に特化)の事業用地については、都心への人口流入や開発の一極集中による価格上昇もあり、優良事業用地の確保が難しい状況となっている。こうした環境に対応するため、従来は投資用ワンルームマンション用地として取得しなかった狭小用地についても、アパートや戸建住宅として開発する。川崎市や横浜市など人口増加・優良地域への開発エリアの拡大、売上総利益率安定化に向けた分譲物件開発の平準化などの施策に加えて、開発物件分野拡大による業績の向上を目指す方針だ。

■海外投資家への直接販売強化

 投資意欲旺盛な台湾・シンガポール・香港・中国本土の海外投資家への直接販売など販売手法の多様化も推進している。

 14年7月売買契約締結した投資用ワンルームマンション「アジールコート銀座イースト」が海外投資家への直接販売第一弾となり、14年11月投資用ワンルームマンション「アジールコート新宿」の売買契約を締結、15年2月投資用ワンルームマンション「AXAS大森西アジールコート」店舗1戸の売買契約を締結した。15年10月には投資用ワンルームマンション「アジールコート麻布十番」(仮称、16年12月末竣工予定、56戸うち店舗1戸)について、東急リバブルソリューションン事業本部の仲介で海外法人との売買契約が成立した。

 15年12月投資用ワンルームマンション「錦糸町IVPJ」(仮称、16年6月竣工、96戸)について国内法人への1棟販売が確定した。売上計上は17年6月期予定で信託受益権売買としている。16年1月には投資用ワンルームマンション「芝公園PJ」(仮称、16年12月竣工予定、56戸)売却が確定した。国内個人投資家への1棟販売で売上計上は17年6月期予定である。

 16年4月には台湾投資家への当社の浸透を図ることを目的として、アンビシャス・コンサルタント・インターナショナル(台湾台北市)が台湾在住の投資家を対象に日本の不動産を紹介する拠点として開設する「M.I.J.サロン」(台北市)に当社常設ブースを設置した。

■物件売上計上で四半期業績が変動する収益構造

 四半期別業績推移を見ると、15年6月期の売上高は第1四半期(非連結)29億47百万円、第2四半期(非連結)18億84百万円、第3四半期(連結)53億91百万円、第4四半期(連結)16億88百万円、営業利益は3億63百万円、1億33百万円、9億51百万円、2億05百万円で、16年6月期の売上高は17億55百万円、61億04百万円、32億円、66億45百万円、営業利益は93百万円、8億21百万円、1億64百万円、9億27百万円だった。物件売上計上で四半期収益は変動しやすい収益構造である。また固定費比率が低いため、利益の出やすい収益構造である。

 16年6月期連結業績は15年6月期比48.6%増収、21.3%営業増益、23.3%経常増益、30.5%最終増益だった。事業別売上高は不動産開発販売が同35.0%増の157億55百万円、不動産仕入販売が17億76百万円(前々期は96百万円)、その他が同20.6%増の1億72百万円だった。なお15年7月操業の連結子会社アーバネットリビングは黒字だった。

 自社開発物件は前々期からの繰越物件2棟・107戸を含む投資用ワンルームマンション15棟・658戸(前々期は投資用ワンルームマンション11棟・507戸およびコンパクトマンション1棟・47戸)と分譲戸建物件4棟の合計662戸を売上計上した。さらに用地転売2物件、他社物件買取再販1棟・30戸と戸別7戸を売上計上した。自社開発投資用ワンルームマンションのうち2棟・67戸が海外法人、1棟・41戸が国内法人への一括販売だった。また前々期取得したアリシアコート八丁畷(32戸)に続き、自社開発物件であるアジールコート品川中延(64戸)およびアリシアコート多摩川(19戸)を自社保有収益物件として取得した。

 売上総利益は同28.4%増加したが、売上総利益率は18.7%で同3.0ポイント低下した。粗利益率の低い土地転売や買取再販の大幅増収が影響した。販管費は同41.1%増加したが、販管費比率は7.4%で同0.4ポイント低下した。増収効果で販管費増加を吸収した。ROEは20.8%で同0.3ポイント低下、自己資本比率は30.9%で同1.7ポイント低下した。営業外費用では支払手数料が減少(前々期83百万円、前期59百万円)したが、投資有価証券売却損31百万円を計上した。

 配当は同3円増配の年間16円(第2四半期末7円、期末9円)で、配当性向は35.1%だった。配当性向についての基本方針は、従来は当期純利益から法人税等調整額の影響を排除した数値の30%を配当するとしていたが、16年6月期より当期純利益から法人税等調整額の影響を排除した数値の35%を配当するとした。

■17年6月期第2四半期累計大幅増収増益

 今期(17年6月期)第2四半期累計(7〜12月)の連結業績は、売上高が前年同期比36.0%増の106億90百万円で、営業利益が同92.6%増の17億61百万円、経常利益が同2.2倍の16億32百万円、純利益が同2.3倍の11億17百万円だった。

 不動産開発販売で、自社開発投資用ワンルームマンション6棟・285戸(前期からの繰越物件1棟・14戸および店舗1戸を含む)および用地転売1物件、不動産仕入販売で買取再販物件3戸を売上計上した。自社開発投資用ワンルームマンション6棟のうち4棟が国内外法人への一括販売だった。

 売上総利益は同68.6%増加し、売上総利益率は24.0%で同4.6ポイント上昇した。販管費は同32.4%増加したが、販管費比率は7.5%で同0.2ポイント低下した。

 四半期別の業績推移を見ると、売上高は第1四半期39億91百万円、第2四半期66億99百万円、営業利益は5億46百万円、12億15百万円だった。

■17年6月期通期も2桁増益予想、連続増配予想

 今期(17年6月期)通期連結業績予想(8月9日公表)は売上高が前期(16年6月期)比1.7%増の180億円、営業利益が同14.7%増の23億円、経常利益が同10.4%増の19億円、純利益が同11.5%増の12億70百万円としている。配当予想は同2円増配の年間18円(第2四半期末9円、期末9円)で予想配当性向は35.4%となる。

 売上計上は、自社開発投資用ワンルームマンション12棟・587戸を含む合計599戸(16年6月期の分譲戸建4棟含む合計662戸に対して63戸減少)および買取再販1戸、土地転売1物件の計画である。当初は15棟・713戸を予定していたが、うち2物件(62戸)が工期長期化で18年6月期の売上計上に後ズレし、1物件(52戸)を自社保有収益物件とすることにした。ただし12棟のうち4棟が国内外法人ならびに個人への一括直接販売のため、売上高は前期比微増となる見込みだ。

 売上総利益率は同2.7ポイント上昇の21.4%、販管費比率は同1.2ポイント上昇の8.6%の想定である。国内外法人ならびに個人への一括直接販売が増加するため売上総利益率が上昇し、販管費の増加を吸収して2桁増益予想である。

 物件売上計上時期で四半期収益は変動しやすいため参考数値となるが、通期予想に対する第2四半期累計の進捗率は売上高59.4%、営業利益76.6%、経常利益85.9%、純利益88.0%と高水準である。

 低金利継続や相続税対策による不動産投資見直しなどを背景に、海外投資家も加わって投資用ワンルームマンションに対する投資・購入マインドは旺盛である。通期ベースでも好業績が期待される。

■株価は自律調整一巡して13年高値目指す

 株価の動きを見ると、急伸した3月6日高値440円から利益確定売りで一旦反落したが、3月27日の直近安値387円から切り返して400円台を回復した。自律調整が一巡したようだ。

 3月31日の終値404円を指標面で見ると、今期予想連結PER(会社予想の連結EPS50円85銭で算出)は8倍近辺、今期予想配当利回り(会社予想の年間18円で算出)は4.5%近辺、前期実績連結PBR(前期実績の連結BPS234円60銭で算出)は1.7倍近辺である。時価総額は約101億円である。

 週足チャートで見ると、13週移動平均線近辺から切り返してサポートラインを確認した形だ。4%台の高配当利回りも注目点であり、自律調整一巡して13年5月高値560円を目指す展開が期待される。(情報提供:日本インタビュ新聞社=Media−IR)
[03月13日更新]

アーバネットコーポレーションは15年高値突破して13年高値目指す、17年6月期2桁増益・連続増配予想

 アーバネットコーポレーション<3242>(JQ)は、東京23区を中心に投資用・分譲用マンション開発・販売事業を展開している。需要が高水準で17年6月期2桁増益予想・連続増配予想である。株価はモミ合いから上放れて15年高値を突破した。4%台の高配当利回りも注目点であり、13年高値を目指す展開が期待される。なお3月14日に個人投資家向けオンライン会社説明会を実施する。

■東京23区中心に投資用マンション開発・販売

 東京23区中心に投資用・分譲用マンション開発・販売事業を展開している。徹底したアウトソーシングで固定費を極小化していることが特徴である。16年6月期末の役職員総数は50名で15年6月期末比7名増加、16年6月期の販管費比率は7.4%で同0.4ポイント低下した。

 15年7月連結子会社アーバネットリビングが操業した。当社は投資用ワンルームマンション開発・1棟販売や分譲マンション開発などBtoB卸売、アーバネットリビングは当社開発物件の戸別販売、他社物件の買取再販、マンション管理・賃貸などBtoC小売を基本事業とする。

 自社開発物件ブランドは、ワンルームマンションの「アジールコート」、コンパクトマンションの「アジールコフレ」、ファミリーマンションの「グランアジール」、戸建住宅の「アジールヴィラ」である。

■開発物件の分野を拡大

 16年3月には、最近の東京23区における事業用地購入の環境、ならびに将来の不動産市場の環境を考慮し、これらへの積極対応として開発物件の分野拡大を発表した。

 当社グループが展開している開発地域(東京23区駅10分以内に特化)の事業用地については、都心への人口流入や開発の一極集中による価格上昇もあり、優良事業用地の確保が難しい状況となっている。こうした環境に対応するため、従来は投資用ワンルームマンション用地として取得しなかった狭小用地についても、アパートや戸建住宅として開発する。川崎市や横浜市など人口増加・優良地域への開発エリアの拡大、売上総利益率安定化に向けた分譲物件開発の平準化などの施策に加えて、開発物件分野拡大による業績の向上を目指す方針だ。

■海外投資家への直接販売強化

 投資意欲旺盛な台湾・シンガポール・香港・中国本土の海外投資家への直接販売など販売手法の多様化も推進している。

 14年7月売買契約締結した投資用ワンルームマンション「アジールコート銀座イースト」が海外投資家への直接販売第一弾となり、14年11月投資用ワンルームマンション「アジールコート新宿」の売買契約を締結、15年2月投資用ワンルームマンション「AXAS大森西アジールコート」店舗1戸の売買契約を締結した。15年10月には投資用ワンルームマンション「アジールコート麻布十番」(仮称、16年12月末竣工予定、56戸うち店舗1戸)について、東急リバブルソリューションン事業本部の仲介で海外法人との売買契約が成立した。

 15年12月投資用ワンルームマンション「錦糸町IVPJ」(仮称、16年6月竣工、96戸)について国内法人への1棟販売が確定した。売上計上は17年6月期予定で信託受益権売買としている。16年1月には投資用ワンルームマンション「芝公園PJ」(仮称、16年12月竣工予定、56戸)売却が確定した。国内個人投資家への1棟販売で売上計上は17年6月期予定である。

 16年4月には台湾投資家への当社の浸透を図ることを目的として、アンビシャス・コンサルタント・インターナショナル(台湾台北市)が台湾在住の投資家を対象に日本の不動産を紹介する拠点として開設する「M.I.J.サロン」(台北市)に当社常設ブースを設置した。

■物件売上計上で四半期業績が変動する収益構造

 四半期別業績推移を見ると、15年6月期の売上高は第1四半期(非連結)29億47百万円、第2四半期(非連結)18億84百万円、第3四半期(連結)53億91百万円、第4四半期(連結)16億88百万円、営業利益は3億63百万円、1億33百万円、9億51百万円、2億05百万円で、16年6月期の売上高は17億55百万円、61億04百万円、32億円、66億45百万円、営業利益は93百万円、8億21百万円、1億64百万円、9億27百万円だった。物件売上計上で四半期収益は変動しやすい収益構造である。また固定費比率が低いため、利益の出やすい収益構造である。

 16年6月期連結業績は15年6月期比48.6%増収、21.3%営業増益、23.3%経常増益、30.5%最終増益だった。事業別売上高は不動産開発販売が同35.0%増の157億55百万円、不動産仕入販売が17億76百万円(前々期は96百万円)、その他が同20.6%増の1億72百万円だった。なお15年7月操業の連結子会社アーバネットリビングは黒字だった。

 自社開発物件は前々期からの繰越物件2棟・107戸を含む投資用ワンルームマンション15棟・658戸(前々期は投資用ワンルームマンション11棟・507戸およびコンパクトマンション1棟・47戸)と分譲戸建物件4棟の合計662戸を売上計上した。さらに用地転売2物件、他社物件買取再販1棟・30戸と戸別7戸を売上計上した。自社開発投資用ワンルームマンションのうち2棟・67戸が海外法人、1棟・41戸が国内法人への一括販売だった。また前々期取得したアリシアコート八丁畷(32戸)に続き、自社開発物件であるアジールコート品川中延(64戸)およびアリシアコート多摩川(19戸)を自社保有収益物件として取得した。

 売上総利益は同28.4%増加したが、売上総利益率は18.7%で同3.0ポイント低下した。粗利益率の低い土地転売や買取再販の大幅増収が影響した。販管費は同41.1%増加したが、販管費比率は7.4%で同0.4ポイント低下した。増収効果で販管費増加を吸収した。ROEは20.8%で同0.3ポイント低下、自己資本比率は30.9%で同1.7ポイント低下した。営業外費用では支払手数料が減少(前々期83百万円、前期59百万円)したが、投資有価証券売却損31百万円を計上した。

 配当は同3円増配の年間16円(第2四半期末7円、期末9円)で、配当性向は35.1%だった。配当性向についての基本方針は、従来は当期純利益から法人税等調整額の影響を排除した数値の30%を配当するとしていたが、16年6月期より当期純利益から法人税等調整額の影響を排除した数値の35%を配当するとした。

■17年6月期第2四半期累計大幅増収増益

 今期(17年6月期)第2四半期累計(7〜12月)の連結業績は、売上高が前年同期比36.0%増の106億90百万円で、営業利益が同92.6%増の17億61百万円、経常利益が同2.2倍の16億32百万円、純利益が同2.3倍の11億17百万円だった。

 不動産開発販売で、自社開発投資用ワンルームマンション6棟・285戸(前期からの繰越物件1棟・14戸および店舗1戸を含む)および用地転売1物件、不動産仕入販売で買取再販物件3戸を売上計上した。自社開発投資用ワンルームマンション6棟のうち4棟が国内外法人への一括販売だった。

 売上総利益は同68.6%増加し、売上総利益率は24.0%で同4.6ポイント上昇した。販管費は同32.4%増加したが、販管費比率は7.5%で同0.2ポイント低下した。

 四半期別の業績推移を見ると、売上高は第1四半期39億91百万円、第2四半期66億99百万円、営業利益は5億46百万円、12億15百万円だった。

■17年6月期通期も2桁増益予想、連続増配予想

 今期(17年6月期)通期連結業績予想(8月9日公表)は売上高が前期(16年6月期)比1.7%増の180億円、営業利益が同14.7%増の23億円、経常利益が同10.4%増の19億円、純利益が同11.5%増の12億70百万円としている。配当予想は同2円増配の年間18円(第2四半期末9円、期末9円)で予想配当性向は35.4%となる。

 売上計上は、自社開発投資用ワンルームマンション12棟・587戸を含む合計599戸(16年6月期の分譲戸建4棟含む合計662戸に対して63戸減少)および買取再販1戸、土地転売1物件の計画である。当初は15棟・713戸を予定していたが、うち2物件(62戸)が工期長期化で18年6月期の売上計上に後ズレし、1物件(52戸)を自社保有収益物件とすることにした。ただし12棟のうち4棟が国内外法人ならびに個人への一括直接販売のため、売上高は前期比微増となる見込みだ。

 売上総利益率は同2.7ポイント上昇の21.4%、販管費比率は同1.2ポイント上昇の8.6%の想定である。国内外法人ならびに個人への一括直接販売が増加するため売上総利益率が上昇し、販管費の増加を吸収して2桁増益予想である。

 物件売上計上時期で四半期収益は変動しやすいため参考数値となるが、通期予想に対する第2四半期累計の進捗率は売上高59.4%、営業利益76.6%、経常利益85.9%、純利益88.0%と高水準である。

 低金利継続や相続税対策による不動産投資見直しなどを背景に、海外投資家も加わって投資用ワンルームマンションに対する投資・購入マインドは旺盛である。通期ベースでも好業績が期待される。

■株価は15年高値突破して13年高値目指す

 株価の動きを見ると、360円〜380円近辺のモミ合いから上放れ、15年4月高値392円を一気に突破して3月6日の440円まで上伸した。好業績や割安感を見直す動きのようだ。

 3月9日の終値428円を指標面で見ると、今期予想連結PER(会社予想の連結EPS50円85銭で算出)は8〜9倍近辺、今期予想配当利回り(会社予想の年間18円で算出)は4.2%近辺、そして前期実績連結PBR(前期実績の連結BPS234円60銭で算出)は1.8倍近辺である。時価総額は約107億円である。

 週足チャートで見ると、13週移動平均線がサポートラインの上昇トレンドである。そして中段保ち合いから上放れの形となった。4%台の高配当利回りも注目点であり、13年5月高値560円を目指す展開が期待される。(情報提供:日本インタビュ新聞社=Media−IR)
[02月15日更新]

アーバネットコーポレーションは17年6月期第2四半期累計大幅増益、通期も2桁増益・連続増配予想

 アーバネットコーポレーション<3242>(JQ)は、東京23区を中心に投資用・分譲用マンション開発・販売事業を展開している。2月9日発表した17年6月期第2四半期累計連結業績は大幅増収増益だった。需要が高水準で通期も2桁増益予想、そして連続増配予想である。株価は昨年来高値圏で堅調だ。5%近辺の高配当利回りも注目点であり、自律調整一巡して上値を試す展開が期待される。

■東京23区中心に投資用マンション開発・販売

 東京23区中心に投資用・分譲用マンション開発・販売事業を展開している。徹底したアウトソーシングで固定費を極小化していることが特徴である。16年6月期末の役職員総数は50名で15年6月期末比7名増加、16年6月期の販管費比率は7.4%で同0.4ポイント低下した。

 15年7月連結子会社アーバネットリビングが操業した。当社は投資用ワンルームマンション開発・1棟販売や分譲マンション開発などBtoB卸売、アーバネットリビングは当社開発物件の戸別販売、他社物件の買取再販、マンション管理・賃貸などBtoC小売を基本事業とする。

 自社開発物件ブランドは、ワンルームマンションの「アジールコート」、コンパクトマンションの「アジールコフレ」、ファミリーマンションの「グランアジール」、戸建住宅の「アジールヴィラ」である。

■開発物件の分野を拡大

 16年3月には、最近の東京23区における事業用地購入の環境、ならびに将来の不動産市場の環境を考慮し、これらへの積極対応として開発物件の分野拡大を発表した。

 当社グループが展開している開発地域(東京23区駅10分以内に特化)の事業用地については、都心への人口流入や開発の一極集中による価格上昇もあり、優良事業用地の確保が難しい状況となっている。こうした環境に対応するため、従来は投資用ワンルームマンション用地として取得しなかった狭小用地についても、アパートや戸建住宅として開発する。川崎市や横浜市など人口増加・優良地域への開発エリアの拡大、売上総利益率安定化に向けた分譲物件開発の平準化などの施策に加えて、開発物件分野拡大による業績の向上を目指す方針だ。

■海外投資家への直接販売強化

 投資意欲旺盛な台湾・シンガポール・香港・中国本土の海外投資家への直接販売など販売手法の多様化も推進している。

 14年7月売買契約締結した投資用ワンルームマンション「アジールコート銀座イースト」が海外投資家への直接販売第一弾となり、14年11月投資用ワンルームマンション「アジールコート新宿」の売買契約を締結、15年2月投資用ワンルームマンション「AXAS大森西アジールコート」店舗1戸の売買契約を締結した。15年10月には投資用ワンルームマンション「アジールコート麻布十番」(仮称、16年12月末竣工予定、56戸うち店舗1戸)について、東急リバブルソリューションン事業本部の仲介で海外法人との売買契約が成立した。

 15年12月投資用ワンルームマンション「錦糸町IVPJ」(仮称、16年6月竣工、96戸)について国内法人への1棟販売が確定した。売上計上は17年6月期予定で信託受益権売買としている。16年1月には投資用ワンルームマンション「芝公園PJ」(仮称、16年12月竣工予定、56戸)売却が確定した。国内個人投資家への1棟販売で売上計上は17年6月期予定である。

 16年4月には台湾投資家への当社の浸透を図ることを目的として、アンビシャス・コンサルタント・インターナショナル(台湾台北市)が台湾在住の投資家を対象に日本の不動産を紹介する拠点として開設する「M.I.J.サロン」(台北市)に当社常設ブースを設置した。

■物件売上計上で四半期業績が変動する収益構造

 四半期別業績推移を見ると、15年6月期の売上高は第1四半期(非連結)29億47百万円、第2四半期(非連結)18億84百万円、第3四半期(連結)53億91百万円、第4四半期(連結)16億88百万円、営業利益は3億63百万円、1億33百万円、9億51百万円、2億05百万円で、16年6月期の売上高は17億55百万円、61億04百万円、32億円、66億45百万円、営業利益は93百万円、8億21百万円、1億64百万円、9億27百万円だった。物件売上計上で四半期収益は変動しやすい収益構造である。また固定費比率が低いため、利益の出やすい収益構造である。

 16年6月期連結業績は15年6月期比48.6%増収、21.3%営業増益、23.3%経常増益、30.5%最終増益だった。事業別売上高は不動産開発販売が同35.0%増の157億55百万円、不動産仕入販売が17億76百万円(前々期は96百万円)、その他が同20.6%増の1億72百万円だった。なお15年7月操業の連結子会社アーバネットリビングは黒字だった。

 自社開発物件は前々期からの繰越物件2棟・107戸を含む投資用ワンルームマンション15棟・658戸(前々期は投資用ワンルームマンション11棟・507戸およびコンパクトマンション1棟・47戸)と分譲戸建物件4棟の合計662戸を売上計上した。さらに用地転売2物件、他社物件買取再販1棟・30戸と戸別7戸を売上計上した。自社開発投資用ワンルームマンションのうち2棟・67戸が海外法人、1棟・41戸が国内法人への一括販売だった。また前々期取得したアリシアコート八丁畷(32戸)に続き、自社開発物件であるアジールコート品川中延(64戸)およびアリシアコート多摩川(19戸)を自社保有収益物件として取得した。

 売上総利益は同28.4%増加したが、売上総利益率は18.7%で同3.0ポイント低下した。粗利益率の低い土地転売や買取再販の大幅増収が影響した。販管費は同41.1%増加したが、販管費比率は7.4%で同0.4ポイント低下した。増収効果で販管費増加を吸収した。ROEは20.8%で同0.3ポイント低下、自己資本比率は30.9%で同1.7ポイント低下した。営業外費用では支払手数料が減少(前々期83百万円、前期59百万円)したが、投資有価証券売却損31百万円を計上した。

 配当は同3円増配の年間16円(第2四半期末7円、期末9円)で、配当性向は35.1%だった。配当性向についての基本方針は、従来は当期純利益から法人税等調整額の影響を排除した数値の30%を配当するとしていたが、16年6月期より当期純利益から法人税等調整額の影響を排除した数値の35%を配当するとした。

■17年6月期第2四半期累計大幅増収増益

 2月9日発表した今期(17年6月期)第2四半期累計(7〜12月)の連結業績は、売上高が前年同期比36.0%増の106億90百万円となり、営業利益が同92.6%増の17億61百万円、経常利益が同2.2倍の16億32百万円、純利益が同2.3倍の11億17百万円だった。

 不動産開発販売で、自社開発投資用ワンルームマンション6棟・285戸(前期からの繰越物件1棟・14戸および店舗1戸を含む)および用地転売1物件、不動産仕入販売で買取再販物件3戸を売上計上した。自社開発投資用ワンルームマンション6棟のうち4棟が国内外法人への一括販売だった。

 売上総利益は同68.6%増加し、売上総利益率は24.0%で同4.6ポイント上昇した。販管費は同32.4%増加したが、販管費比率は7.5%で同0.2ポイント低下した。

 四半期別の業績推移を見ると、売上高は第1四半期39億91百万円、第2四半期66億99百万円、営業利益は5億46百万円、12億15百万円だった。

■17年6月期通期も2桁増益予想、連続増配予想

 今期(17年6月期)連結業績予想は前回予想(8月9日公表)を据え置き、売上高が前期(16年6月期)比1.7%増の180億円、営業利益が同14.7%増の23億円、経常利益が同10.4%増の19億円、純利益が同11.5%増の12億70百万円としている。配当予想は同2円増配の年間18円(第2四半期末9円、期末9円)で予想配当性向は35.4%となる。

 売上計上は、自社開発投資用ワンルームマンション12棟・587戸を含む合計599戸(16年6月期の分譲戸建4棟含む合計662戸に対して63戸減少)および買取再販1戸、土地転売1物件の計画である。当初は15棟・713戸を予定していたが、うち2物件(62戸)が工期長期化で18年6月期の売上計上に後ズレし、1物件(52戸)を自社保有収益物件とすることにした。ただし12棟のうち4棟が国内外法人ならびに個人への一括直接販売のため、売上高は前期比微増となる見込みだ。

 売上総利益率は同2.7ポイント上昇の21.4%、販管費比率は同1.2ポイント上昇の8.6%の想定である。国内外法人ならびに個人への一括直接販売が増加するため売上総利益率が上昇し、販管費の増加を吸収して2桁増益予想である。

 物件売上計上時期で四半期収益は変動しやすいため参考数値となるが、通期予想に対する第2四半期累計の進捗率は売上高59.4%、営業利益76.6%、経常利益85.9%、純利益88.0%と高水準である。

 低金利継続や相続税対策による不動産投資見直しなどを背景に、海外投資家も加わって投資用ワンルームマンションに対する投資・購入マインドは旺盛である。通期ベースでも好業績が期待される。

■株価は昨年来高値圏で堅調、自律調整一巡して上値試す

 株価の動きを見ると、380円近辺でやや上値が重くなったが、昨年来高値圏の370円近辺で堅調に推移している。自律調整の範囲だろう。

 2月14日の終値371円を指標面で見ると、今期予想連結PER(会社予想の連結EPS50円85銭で算出)は7〜8倍近辺、今期予想配当利回り(会社予想の年間18円で算出)は4.9%近辺、そして前期実績連結PBR(前期実績の連結BPS234円60銭で算出)は1.6倍近辺である。時価総額は約93億円である。

 週足チャートで見ると13週移動平均線がサポートラインとなって上昇トレンドである。5%近辺の高配当利回りも注目点であり、自律調整一巡して上値を試す展開が期待される。(情報提供:日本インタビュ新聞社=Media−IR)
[01月06日更新]

アーバネットコーポレーションは17年6月期2桁増益・連続増配予想で5%近辺の高配当利回りも注目点

 アーバネットコーポレーション<3242>(JQ)は、東京23区を中心に投資用・分譲用マンション開発・販売事業を展開している。需要が高水準で17年6月期2桁増益予想、連続増配予想である。株価は12月の昨年来高値から一旦反落したが、5%近辺の高配当利回りも注目点であり、自律調整一巡して上値を試す展開だろう。

■東京23区中心に投資用マンション開発・販売

 東京23区中心に投資用・分譲用マンション開発・販売事業を展開している。徹底したアウトソーシングで固定費を極小化していることが特徴である。16年6月期末の役職員総数は50名で15年6月期末比7名増加、16年6月期の販管費比率は7.4%で同0.4ポイント低下した。

 15年7月連結子会社アーバネットリビングが操業した。当社は投資用ワンルームマンション開発・1棟販売や分譲マンション開発などBtoB卸売、アーバネットリビングは当社開発物件の戸別販売、他社物件の買取再販、マンション管理・賃貸などBtoC小売を基本事業とする。

 自社開発物件ブランドは、ワンルームマンションの「アジールコート」、コンパクトマンションの「アジールコフレ」、ファミリーマンションの「グランアジール」、戸建住宅の「アジールヴィラ」である。

■開発物件の分野を拡大

 16年3月には、最近の東京23区における事業用地購入の環境、ならびに将来の不動産市場の環境を考慮し、これらへの積極対応として開発物件の分野拡大を発表した。

 当社グループが展開している開発地域(東京23区駅10分以内に特化)の事業用地については、都心への人口流入や開発の一極集中による価格上昇もあり、優良事業用地の確保が難しい状況となっている。こうした環境に対応するため、従来は投資用ワンルームマンション用地として取得しなかった狭小用地についても、アパートや戸建住宅として開発する。川崎市や横浜市など人口増加・優良地域への開発エリアの拡大、売上総利益率安定化に向けた分譲物件開発の平準化などの施策に加えて、開発物件分野拡大による業績の向上を目指す方針だ。

■海外投資家への直接販売強化

 また投資意欲旺盛な台湾・シンガポール・香港・中国本土の海外投資家への直接販売など販売手法の多様化も推進している。

 14年7月売買契約締結した投資用ワンルームマンション「アジールコート銀座イースト」が海外投資家への直接販売第一弾となり、14年11月投資用ワンルームマンション「アジールコート新宿」の売買契約を締結、15年2月投資用ワンルームマンション「AXAS大森西アジールコート」店舗1戸の売買契約を締結した。15年10月には投資用ワンルームマンション「アジールコート麻布十番」(仮称、16年12月末竣工予定、56戸うち店舗1戸)について、東急リバブルソリューションン事業本部の仲介で海外法人との売買契約が成立した。

 また15年12月、投資用ワンルームマンション「錦糸町IVPJ」(仮称、16年6月竣工、96戸)について国内法人への1棟販売が確定した。売上計上は17年6月期予定で本物件取引は信託受益権売買としている。16年1月には投資用ワンルームマンション「芝公園PJ」(仮称、16年12月竣工予定、56戸)売却が確定した。国内個人投資家への1棟販売で売上計上は17年6月期予定である。

 16年4月には台湾投資家への当社の浸透を図ることを目的として、アンビシャス・コンサルタント・インターナショナル(台湾台北市)が台湾在住の投資家を対象に日本の不動産を紹介する拠点として開設する「M.I.J.サロン」(台北市)に当社常設ブースを設置した。

■物件売上計上で四半期業績が変動する収益構造

 四半期別業績推移を見ると、15年6月期の売上高は第1四半期(非連結)29億47百万円、第2四半期(非連結)18億84百万円、第3四半期(連結)53億91百万円、第4四半期(連結)16億88百万円、営業利益は3億63百万円、1億33百万円、9億51百万円、2億05百万円で、16年6月期の売上高は17億55百万円、61億04百万円、32億円、66億45百万円、営業利益は93百万円、8億21百万円、1億64百万円、9億27百万円だった。物件売上計上で四半期収益は変動しやすい収益構造である。また固定費比率が低いため、利益の出やすい収益構造である。

 16年6月期連結業績は15年6月期比48.6%増収、21.3%営業増益、23.3%経常増益、30.5%最終増益だった。事業別売上高は不動産開発販売が同35.0%増の157億55百万円、不動産仕入販売が17億76百万円(前々期は96百万円)、その他が同20.6%増の1億72百万円だった。なお15年7月操業の連結子会社アーバネットリビングは黒字だった。

 自社開発物件は前々期からの繰越物件2棟・107戸を含む投資用ワンルームマンション15棟・658戸(前々期は投資用ワンルームマンション11棟・507戸およびコンパクトマンション1棟・47戸)と分譲戸建物件4棟の合計662戸を売上計上した。さらに用地転売2物件、他社物件買取再販1棟・30戸と戸別7戸を売上計上した。自社開発投資用ワンルームマンションのうち2棟・67戸が海外法人、1棟・41戸が国内法人への一括販売だった。また前々期取得したアリシアコート八丁畷(32戸)に続き、自社開発物件であるアジールコート品川中延(64戸)およびアリシアコート多摩川(19戸)を自社保有収益物件として取得した。

 売上総利益は同28.4%増加したが、売上総利益率は18.7%で同3.0ポイント低下した。粗利益率の低い土地転売や買取再販の大幅増収が影響した。販管費は同41.1%増加したが、販管費比率は7.4%で同0.4ポイント低下した。増収効果で販管費増加を吸収した。ROEは20.8%で同0.3ポイント低下、自己資本比率は30.9%で同1.7ポイント低下した。営業外費用では支払手数料が減少(前々期83百万円、前期59百万円)したが、投資有価証券売却損31百万円を計上した。

 配当は同3円増配の年間16円(第2四半期末7円、期末9円)で、配当性向は35.1%だった。配当性向についての基本方針は、従来は当期純利益から法人税等調整額の影響を排除した数値の30%を配当するとしていたが、16年6月期より当期純利益から法人税等調整額の影響を排除した数値の35%を配当するとした。

■需要高水準で17年6月期第1四半期大幅増収増益

 今期(17年6月期)第1四半期(7〜9月)の連結業績は、売上高が前年同期比2.3倍の39億91百万円、営業利益が同5.8倍の5億46百万円、経常利益が同57倍の5億02百万円、純利益が同50倍の3億49百万円だった。

 不動産開発販売で前期からの繰越物件1棟・14戸を含む自社開発投資用ワンルームマンション2棟・110戸および用地転売1物件、不動産仕入販売で買取再販2戸を売上計上(前年同期は不動産開発販売で投資用ワンルームマンション3棟・80戸を売上計上)した。自社開発投資用ワンルームマンションのうち1棟が国内法人への一括販売だった。売上総利益は同2.6倍となり、売上総利益率は22.8%で同3.3ポイント上昇した。販管費は証券代行変更に伴う手数料増加などが影響して同45.2%増加したが、販管費比率は9.1%で同5.1ポイント低下した。

■17年6月期通期も2桁増益・連続増配予想

 今期(17年6月期)の連結業績予想(8月9日公表)は売上高が前期(16年6月期)比1.7%増の180億円、営業利益が同14.7%増の23億円、経常利益が同10.4%増の19億円、そして純利益が同11.5%増の12億70百万円としている。配当予想は同2円増配の年間18円(第2四半期末9円、期末9円)で予想配当性向は35.4%となる。

 売上計上は、自社開発投資用ワンルームマンション12棟・587戸を含む合計599戸(16年6月期の分譲戸建4棟含む合計662戸に対して63戸減少)および買取再販1戸、土地転売1物件の計画である。当初は15棟・713戸を予定していたが、うち2物件(62戸)が工期長期化で18年6月期の売上計上に後ズレし、1物件(52戸)を自社保有収益物件とすることにした。ただし12棟のうち4棟が国内外法人ならびに個人への一括直接販売のため、売上高は前期比微増となる見込みだ。

 売上総利益率は同2.7ポイント上昇の21.4%、販管費比率は同1.2ポイント上昇の8.6%の想定である。国内外法人ならびに個人への一括直接販売が増加するため売上総利益率が上昇し、販管費の増加を吸収して2桁増益予想である。

 物件売上計上で四半期収益は変動しやすいため参考数値だが、通期予想に対する第1四半期の進捗率は売上高22.2%、営業利益23.7%、経常利益26.4%、純利益27.5%と順調である。低金利継続や相続税対策による不動産投資見直しなどを背景に、海外投資家も加わって投資用ワンルームマンションに対する投資・購入マインドは旺盛である。通期ベースでも好業績が期待される。

■株価は自律調整一巡して上値試す、5%近辺の高配当利回りも注目点

 株価の動きを見ると、12月8日の昨年来高値380円から利益確定売りで一旦反落したが、350円近辺から切り返しの動きを強めている。自律調整が一巡したようだ。

 1月5日の終値362円を指標面で見ると、今期予想連結PER(会社予想の連結EPS50円85銭で算出)は7〜8倍近辺、今期予想配当利回り(会社予想の年間18円で算出)は5.0%近辺、前期実績連結PBR(前期実績連結BPS234円60銭で算出)は1.5倍近辺である。時価総額は約90億円である。

 週足チャートで見ると13週移動平均線がサポートラインの形だ。5%近辺の高配当利回りも注目点であり、自律調整一巡して上値を試す展開だろう。(情報提供:日本インタビュ新聞社=Media−IR)
[12月14日更新]

アーバネットコーポレーションは年初来高値更新して15年高値試す、17年6月期2桁増益・連続増配予想

 アーバネットコーポレーション<3242>(JQ)は東京23区を中心に投資用・分譲用マンション開発・販売事業を展開している。需要が高水準で17年6月期2桁増益予想、そして連続増配予想である。株価は年初来高値を更新した。今期予想配当利回り4.9%と指標面の割安感も強く、15年4月高値392円を試す展開だろう。

■東京23区中心に投資用マンション開発・販売

 東京23区中心に投資用・分譲用マンション開発・販売事業を展開している。徹底したアウトソーシングで固定費を極小化していることが特徴である。16年6月期末の役職員総数は50名で15年6月期末比7名増加、16年6月期の販管費比率は7.4%で同0.4ポイント低下した。

 15年7月連結子会社アーバネットリビングが操業した。当社は投資用ワンルームマンション開発・1棟販売や分譲マンション開発などBtoB卸売、アーバネットリビングは当社開発物件の戸別販売、他社物件の買取再販、マンション管理・賃貸などBtoC小売を基本事業とする。

 自社開発物件ブランドは、ワンルームマンションの「アジールコート」、コンパクトマンションの「アジールコフレ」、ファミリーマンションの「グランアジール」、戸建住宅の「アジールヴィラ」である。

■開発物件の分野を拡大

 16年3月には、最近の東京23区における事業用地購入の環境、ならびに将来の不動産市場の環境を考慮し、これらへの積極対応として開発物件の分野拡大を発表した。

 当社グループが展開している開発地域(東京23区駅10分以内に特化)の事業用地については、都心への人口流入や開発の一極集中による価格上昇もあり、優良事業用地の確保が難しい状況となっている。こうした環境に対応するため、従来は投資用ワンルームマンション用地として取得しなかった狭小用地についても、アパートや戸建住宅として開発する。川崎市や横浜市など人口増加・優良地域への開発エリアの拡大、売上総利益率安定化に向けた分譲物件開発の平準化などの施策に加えて、開発物件分野拡大による業績の向上を目指す方針だ。

■海外投資家への直接販売強化

 また投資意欲旺盛な台湾・シンガポール・香港・中国本土の海外投資家への直接販売など販売手法の多様化も推進している。

 14年7月売買契約締結した投資用ワンルームマンション「アジールコート銀座イースト」が海外投資家への直接販売第一弾となり、14年11月投資用ワンルームマンション「アジールコート新宿」の売買契約を締結、15年2月投資用ワンルームマンション「AXAS大森西アジールコート」店舗1戸の売買契約を締結した。15年10月には投資用ワンルームマンション「アジールコート麻布十番」(仮称、16年12月末竣工予定、56戸うち店舗1戸)について、東急リバブルソリューションン事業本部の仲介で海外法人との売買契約が成立した。

 また15年12月、投資用ワンルームマンション「錦糸町IVPJ」(仮称、16年6月竣工、96戸)について国内法人への1棟販売が確定した。売上計上は17年6月期予定で本物件取引は信託受益権売買としている。16年1月には投資用ワンルームマンション「芝公園PJ」(仮称、16年12月竣工予定、56戸)売却が確定した。国内個人投資家への1棟販売で売上計上は17年6月期予定である。

 16年4月には台湾投資家への当社の浸透を図ることを目的として、アンビシャス・コンサルタント・インターナショナル(台湾台北市)が台湾在住の投資家を対象に日本の不動産を紹介する拠点として開設する「M.I.J.サロン」(台北市)に当社常設ブースを設置した。

■物件売上計上で四半期業績が変動する収益構造

 四半期別業績推移を見ると、15年6月期の売上高は第1四半期(非連結)29億47百万円、第2四半期(非連結)18億84百万円、第3四半期(連結)53億91百万円、第4四半期(連結)16億88百万円、営業利益は3億63百万円、1億33百万円、9億51百万円、2億05百万円で、16年6月期の売上高は17億55百万円、61億04百万円、32億円、66億45百万円、営業利益は93百万円、8億21百万円、1億64百万円、9億27百万円だった。物件売上計上で四半期収益は変動しやすい収益構造である。また固定費比率が低いため、利益の出やすい収益構造である。

 16年6月期連結業績は15年6月期比48.6%増収、21.3%営業増益、23.3%経常増益、30.5%最終増益だった。事業別売上高は不動産開発販売が同35.0%増の157億55百万円、不動産仕入販売が17億76百万円(前々期は96百万円)、その他が同20.6%増の1億72百万円だった。なお15年7月操業の連結子会社アーバネットリビングは黒字だった。

 自社開発物件は前々期からの繰越物件2棟・107戸を含む投資用ワンルームマンション15棟・658戸(前々期は投資用ワンルームマンション11棟・507戸およびコンパクトマンション1棟・47戸)と分譲戸建物件4棟の合計662戸を売上計上した。さらに用地転売2物件、他社物件買取再販1棟・30戸と戸別7戸を売上計上した。自社開発投資用ワンルームマンションのうち2棟・67戸が海外法人、1棟・41戸が国内法人への一括販売だった。また前々期取得したアリシアコート八丁畷(32戸)に続き、自社開発物件であるアジールコート品川中延(64戸)およびアリシアコート多摩川(19戸)を自社保有収益物件として取得した。

 売上総利益は同28.4%増加したが、売上総利益率は18.7%で同3.0ポイント低下した。粗利益率の低い土地転売や買取再販の大幅増収が影響した。販管費は同41.1%増加したが、販管費比率は7.4%で同0.4ポイント低下した。増収効果で販管費増加を吸収した。ROEは20.8%で同0.3ポイント低下、自己資本比率は30.9%で同1.7ポイント低下した。営業外費用では支払手数料が減少(前々期83百万円、前期59百万円)したが、投資有価証券売却損31百万円を計上した。

 配当は同3円増配の年間16円(第2四半期末7円、期末9円)で、配当性向は35.1%だった。配当性向についての基本方針は、従来は当期純利益から法人税等調整額の影響を排除した数値の30%を配当するとしていたが、16年6月期より当期純利益から法人税等調整額の影響を排除した数値の35%を配当するとした。

■需要高水準で17年6月期第1四半期大幅増収増益

 今期(17年6月期)第1四半期(7〜9月)の連結業績は、売上高が前年同期比2.3倍の39億91百万円、営業利益が同5.8倍の5億46百万円、経常利益が同57倍の5億02百万円、純利益が同50倍の3億49百万円だった。

 不動産開発販売で前期からの繰越物件1棟・14戸を含む自社開発投資用ワンルームマンション2棟・110戸および用地転売1物件、不動産仕入販売で買取再販2戸を売上計上(前年同期は不動産開発販売で投資用ワンルームマンション3棟・80戸を売上計上)した。自社開発投資用ワンルームマンションのうち1棟が国内法人への一括販売だった。売上総利益は同2.6倍となり、売上総利益率は22.8%で同3.3ポイント上昇した。販管費は証券代行変更に伴う手数料増加などが影響して同45.2%増加したが、販管費比率は9.1%で同5.1ポイント低下した。

■17年6月期通期も2桁増益・連続増配予想

 今期(17年6月期)の連結業績予想(8月9日公表)は売上高が前期(16年6月期)比1.7%増の180億円、営業利益が同14.7%増の23億円、経常利益が同10.4%増の19億円、そして純利益が同11.5%増の12億70百万円としている。配当予想は同2円増配の年間18円(第2四半期末9円、期末9円)で予想配当性向は35.4%となる。

 売上計上は、自社開発投資用ワンルームマンション12棟・587戸を含む合計599戸(16年6月期の分譲戸建4棟含む合計662戸に対して63戸減少)および買取再販1戸、土地転売1物件の計画である。当初は15棟・713戸を予定していたが、うち2物件(62戸)が工期長期化で18年6月期の売上計上に後ズレし、1物件(52戸)を自社保有収益物件とすることにした。ただし12棟のうち4棟が国内外法人ならびに個人への一括直接販売のため、売上高は前期比微増となる見込みだ。

 売上総利益率は同2.7ポイント上昇の21.4%、販管費比率は同1.2ポイント上昇の8.6%の想定である。国内外法人ならびに個人への一括直接販売が増加するため売上総利益率が上昇し、販管費の増加を吸収して2桁増益予想である。

 物件売上計上で四半期収益は変動しやすいため参考数値だが、通期予想に対する第1四半期の進捗率は売上高22.2%、営業利益23.7%、経常利益26.4%、純利益27.5%と順調である。低金利継続や相続税対策による不動産投資見直しなどを背景に、海外投資家も加わって投資用ワンルームマンションに対する投資・購入マインドは旺盛である。通期ベースでも好業績が期待される。

■株価は年初来高値更新して15年4月高値試す

 株価の動きを見ると、4月高値366円を突破して年初来高値更新の展開となった。そして12月8日には380円まで上伸した。

 12月13日の終値364円を指標面で見ると、今期予想連結PER(会社予想の連結EPS50円85銭で算出)は7〜8倍近辺、今期予想配当利回り(会社予想の年間18円で算出)は4.9%近辺、前期実績連結PBR(前期実績の連結BPS234円60銭で算出)は1.6倍近辺である。時価総額は約91億円である。

 日足チャートで見ると25日移動平均線、週足チャートで見ると13週移動平均線がサポートラインとなって上昇トレンドだ。今期予想配当利回り4.9%と指標面の割安感も強く、15年4月高値392円を試す展開だろう。(情報提供:日本インタビュ新聞社=Media−IR)
[11月22日更新]

アーバネットコーポレーションは17年6月期第1四半期大幅増収増益、通期も2桁増益・連続増配予想

 アーバネットコーポレーション<3242>(JQ)は東京23区を中心に投資用・分譲用マンション開発・販売事業を展開している。需要が高水準で17年6月期第1四半期は大幅増収増益となった。通期も2桁増益予想、そして連続増配予想である。株価は戻り歩調で4月の年初来高値に接近している。指標面の割安感も強く、上値を試す展開だろう。

■東京23区中心に投資用マンション開発・販売

 東京23区中心に投資用・分譲用マンション開発・販売事業を展開している。徹底したアウトソーシングで固定費を極小化していることが特徴である。16年6月期末の役職員総数は50名で15年6月期末比7名増加、16年6月期の販管費比率は7.4%で同0.4ポイント低下した。

 15年7月連結子会社アーバネットリビングが操業した。当社は投資用ワンルームマンション開発・1棟販売や分譲マンション開発などBtoB卸売、アーバネットリビングは当社開発物件の戸別販売、他社物件の買取再販、マンション管理・賃貸などBtoC小売を基本事業とする。

 自社開発物件ブランドは、ワンルームマンションの「アジールコート」、コンパクトマンションの「アジールコフレ」、ファミリーマンションの「グランアジール」、戸建住宅の「アジールヴィラ」である。

■開発物件の分野を拡大

 16年3月には、最近の東京23区における事業用地購入の環境、ならびに将来の不動産市場の環境を考慮し、これらへの積極対応として開発物件の分野拡大を発表した。

 当社グループが展開している開発地域(東京23区駅10分以内に特化)の事業用地については、都心への人口流入や開発の一極集中による価格上昇もあり、優良事業用地の確保が難しい状況となっている。こうした環境に対応するため、従来は投資用ワンルームマンション用地として取得しなかった狭小用地についても、アパートや戸建住宅として開発する。川崎市や横浜市など人口増加・優良地域への開発エリアの拡大、売上総利益率安定化に向けた分譲物件開発の平準化などの施策に加えて、開発物件分野拡大による業績の向上を目指す方針だ。

■海外投資家への直接販売強化

 また投資意欲旺盛な台湾・シンガポール・香港・中国本土の海外投資家への直接販売など販売手法の多様化も推進している。

 14年7月売買契約締結した投資用ワンルームマンション「アジールコート銀座イースト」が海外投資家への直接販売第一弾となり、14年11月投資用ワンルームマンション「アジールコート新宿」の売買契約を締結、15年2月投資用ワンルームマンション「AXAS大森西アジールコート」店舗1戸の売買契約を締結した。15年10月には投資用ワンルームマンション「アジールコート麻布十番」(仮称、16年12月末竣工予定、56戸うち店舗1戸)について、東急リバブルソリューションン事業本部の仲介で海外法人との売買契約が成立した。

 また15年12月、投資用ワンルームマンション「錦糸町IVPJ」(仮称、16年6月竣工、96戸)について国内法人への1棟販売が確定した。売上計上は17年6月期予定で本物件取引は信託受益権売買としている。16年1月には投資用ワンルームマンション「芝公園PJ」(仮称、16年12月竣工予定、56戸)売却が確定した。国内個人投資家への1棟販売で売上計上は17年6月期予定である。

 16年4月には台湾投資家への当社の浸透を図ることを目的として、アンビシャス・コンサルタント・インターナショナル(台湾台北市)が台湾在住の投資家を対象に日本の不動産を紹介する拠点として開設する「M.I.J.サロン」(台北市)に当社常設ブースを設置した。

■物件売上計上で四半期業績が変動する収益構造

 四半期別業績推移を見ると、15年6月期の売上高は第1四半期(非連結)29億47百万円、第2四半期(非連結)18億84百万円、第3四半期(連結)53億91百万円、第4四半期(連結)16億88百万円、営業利益は3億63百万円、1億33百万円、9億51百万円、2億05百万円で、16年6月期の売上高は17億55百万円、61億04百万円、32億円、66億45百万円、営業利益は93百万円、8億21百万円、1億64百万円、9億27百万円だった。物件売上計上で四半期収益は変動しやすい収益構造である。また固定費比率が低いため、利益の出やすい収益構造である。

 16年6月期連結業績は15年6月期比48.6%増収、21.3%営業増益、23.3%経常増益、30.5%最終増益だった。事業別売上高は不動産開発販売が同35.0%増の157億55百万円、不動産仕入販売が17億76百万円(前々期は96百万円)、その他が同20.6%増の1億72百万円だった。なお15年7月操業の連結子会社アーバネットリビングは黒字だった。

 自社開発物件は前々期からの繰越物件2棟・107戸を含む投資用ワンルームマンション15棟・658戸(前々期は投資用ワンルームマンション11棟・507戸およびコンパクトマンション1棟・47戸)と分譲戸建物件4棟の合計662戸を売上計上した。さらに用地転売2物件、他社物件買取再販1棟・30戸と戸別7戸を売上計上した。自社開発投資用ワンルームマンションのうち2棟・67戸が海外法人、1棟・41戸が国内法人への一括販売だった。また前々期取得したアリシアコート八丁畷(32戸)に続き、自社開発物件であるアジールコート品川中延(64戸)およびアリシアコート多摩川(19戸)を自社保有収益物件として取得した。

 売上総利益は同28.4%増加したが、売上総利益率は18.7%で同3.0ポイント低下した。粗利益率の低い土地転売や買取再販の大幅増収が影響した。販管費は同41.1%増加したが、販管費比率は7.4%で同0.4ポイント低下した。増収効果で販管費増加を吸収した。ROEは20.8%で同0.3ポイント低下、自己資本比率は30.9%で同1.7ポイント低下した。営業外費用では支払手数料が減少(前々期83百万円、前期59百万円)したが、投資有価証券売却損31百万円を計上した。

 配当は同3円増配の年間16円(第2四半期末7円、期末9円)で、配当性向は35.1%だった。配当性向についての基本方針は、従来は当期純利益から法人税等調整額の影響を排除した数値の30%を配当するとしていたが、16年6月期より当期純利益から法人税等調整額の影響を排除した数値の35%を配当するとした。

■需要高水準で17年6月期第1四半期大幅増収増益

 11月10日発表した今期(17年6月期)第1四半期(7〜9月)の連結業績は、売上高が前年同期比2.3倍の39億91百万円、営業利益が同5.8倍の5億46百万円、経常利益が同57倍の5億02百万円、純利益が同50倍の3億49百万円だった。

 不動産開発販売で前期からの繰越物件1棟・14戸を含む自社開発投資用ワンルームマンション2棟・110戸および用地転売1物件、不動産仕入販売で買取再販2戸を売上計上(前年同期は不動産開発販売で投資用ワンルームマンション3棟・80戸を売上計上)した。自社開発投資用ワンルームマンションのうち1棟が国内法人への一括販売だった。売上総利益は同2.6倍となり、売上総利益率は22.8%で同3.3ポイント上昇した。販管費は証券代行変更に伴う手数料増加などが影響して同45.2%増加したが、販管費比率は9.1%で同5.1ポイント低下した。

■17年6月期も2桁増益・連続増配予想

 今期(17年6月期)の連結業績予想は前回予想(8月9日公表)を据え置いて売上高が前期(16年6月期)比1.7%増の180億円、営業利益が同14.7%増の23億円、経常利益が同10.4%増の19億円、そして純利益が同11.5%増の12億70百万円としている。配当予想は同2円増配の年間18円(第2四半期末9円、期末9円)で予想配当性向は35.4%となる。

 売上計上は、自社開発投資用ワンルームマンション12棟・587戸を含む合計599戸(16年6月期の分譲戸建4棟含む合計662戸に対して63戸減少)および買取再販1戸、土地転売1物件の計画である。当初は15棟・713戸を予定していたが、うち2物件(62戸)が工期長期化で18年6月期の売上計上に後ズレし、1物件(52戸)を自社保有収益物件とすることにした。ただし12棟のうち4棟が国内外法人ならびに個人への一括直接販売のため、売上高は前期比微増となる見込みだ。

 売上総利益率は同2.7ポイント上昇の21.4%、販管費比率は同1.2ポイント上昇の8.6%の想定である。国内外法人ならびに個人への一括直接販売が増加するため売上総利益率が上昇し、販管費の増加を吸収して2桁増益予想である。

 物件売上計上で四半期収益は変動しやすいため参考数値だが、通期予想に対する第1四半期の進捗率は売上高22.2%、営業利益23.7%、経常利益26.4%、純利益27.5%と順調である。低金利継続や相続税対策による不動産投資見直しなどを背景に、海外投資家も加わって投資用ワンルームマンションに対する投資・購入マインドは旺盛である。通期ベースでも好業績が期待される。

■株価は戻り歩調で4月の年初来高値に接近

 株価の動きを見ると戻り歩調の展開だ。10月28日には349円まで上伸して4月の年初来高値366円に接近してきた。

 11月18日の終値343円を指標面で見ると、今期予想連結PER(会社予想の連結EPS50円85銭で算出)は6〜7倍近辺、今期予想配当利回り(会社予想の年間18円で算出)は5.2%近辺、前期実績連結PBR(前期実績の連結BPS234円60銭で算出)は1.5倍近辺である。時価総額は約86億円である。

 日足チャートで見ると25日移動平均線、週足チャートで見ると13週移動平均線がサポートラインとなって上昇トレンドだ。指標面の割安感も強く、上値を試す展開だろう。(情報提供:日本インタビュ新聞社=Media−IR)
[10月24日更新]

アーバネットコーポレーションは戻り歩調に変化なく4月の年初来高値試す、17年6月期2桁増益・連続増配予想

 アーバネットコーポレーション<3242>(JQ)は東京23区を中心に投資用・分譲用マンション開発・販売事業を展開している。需要が高水準で17年6月期2桁増益・連続増配予想である。株価は戻り歩調に変化なく、指標面の割安感も見直して4月の年初来高値を試す展開だろう。なお11月10日に第1四半期業績発表を予定している。

■東京23区中心に投資用マンション開発・販売

 東京23区中心に投資用・分譲用マンション開発・販売事業を展開している。徹底したアウトソーシングで固定費を極小化していることが特徴である。16年6月期末の役職員総数は50名で15年6月期末比7名増加、16年6月期の販管費比率は7.4%で同0.4ポイント低下した。

 15年7月連結子会社アーバネットリビングが操業した。当社は投資用ワンルームマンション開発・1棟販売や分譲マンション開発などBtoB卸売、アーバネットリビングは当社開発物件の戸別販売、他社物件の買取再販、マンション管理・賃貸などBtoC小売を基本事業とする。

 自社開発物件ブランドは、ワンルームマンションの「アジールコート」、コンパクトマンションの「アジールコフレ」、ファミリーマンションの「グランアジール」、戸建住宅の「アジールヴィラ」である。

■開発物件の分野を拡大

 16年3月には、最近の東京23区における事業用地購入の環境、ならびに将来の不動産市場の環境を考慮し、これらへの積極対応として開発物件の分野拡大を発表した。

 当社グループが展開している開発地域(東京23区駅10分以内に特化)の事業用地については、都心への人口流入や開発の一極集中による価格上昇もあり、優良事業用地の確保が難しい状況となっている。こうした環境に対応するため、従来は投資用ワンルームマンション用地として取得しなかった狭小用地についても、アパートや戸建住宅として開発する。川崎市や横浜市など人口増加・優良地域への開発エリアの拡大、売上総利益率安定化に向けた分譲物件開発の平準化などの施策に加えて、開発物件分野拡大による業績の向上を目指す方針だ。

■海外投資家への直接販売強化

 また投資意欲旺盛な台湾・シンガポール・香港・中国本土の海外投資家への直接販売など販売手法の多様化も推進している。

 14年7月売買契約締結した投資用ワンルームマンション「アジールコート銀座イースト」が海外投資家への直接販売第一弾となり、14年11月投資用ワンルームマンション「アジールコート新宿」の売買契約を締結、15年2月投資用ワンルームマンション「AXAS大森西アジールコート」店舗1戸の売買契約を締結した。15年10月には投資用ワンルームマンション「アジールコート麻布十番」(仮称、16年12月末竣工予定、56戸うち店舗1戸)について、東急リバブルソリューションン事業本部の仲介で海外法人との売買契約が成立した。

 また15年12月、投資用ワンルームマンション「錦糸町IVPJ」(仮称、16年6月竣工、96戸)について国内法人への1棟販売が確定した。売上計上は17年6月期予定で本物件取引は信託受益権売買としている。16年1月には投資用ワンルームマンション「芝公園PJ」(仮称、16年12月竣工予定、56戸)売却が確定した。国内個人投資家への1棟販売で売上計上は17年6月期予定である。

 16年4月には台湾投資家への当社の浸透を図ることを目的として、アンビシャス・コンサルタント・インターナショナル(台湾台北市)が台湾在住の投資家を対象に日本の不動産を紹介する拠点として開設する「M.I.J.サロン」(台北市)に当社常設ブースを設置した。

■物件売上計上で四半期業績が変動する収益構造

 15年6月期の四半期別業績推移を見ると、売上高は第1四半期(非連結)29億47百万円、第2四半期(非連結)18億84百万円、第3四半期(連結)53億91百万円、第4四半期(連結)16億88百万円、営業利益は3億63百万円、1億33百万円、9億51百万円、2億05百万円だった。

 物件売上計上で四半期収益は変動しやすい収益構造である。また固定費比率が低いため、利益の出やすい収益構造である。15年6月期の売上総利益率は21.7%で14年6月期(非連結)比2.9ポイント上昇、販管費比率は7.8%で同0.3ポイント上昇した。またROEは21.1%、自己資本比率は32.6%、配当性向は31.3%だった。配当性向についての基本方針は、従来は当期純利益から法人税等調整額の影響を排除した数値の30%を配当するとしていたが、16年6月期より当期純利益から法人税等調整額の影響を排除した数値の35%を配当するとした。

■需要高水準で16年6月期は大幅増収増益

 前期(16年6月期)連結業績は売上高が前々期(15年6月期)比48.6%増の177億04百万円、営業利益が同21.3%増の20億05百万円、経常利益が同23.3%増の17億20百万円、純利益が同30.5%増の11億39百万円だった。事業別売上高は不動産開発販売が同35.0%増の157億55百万円、不動産仕入販売が17億76百万円(前々期は96百万円)、その他が同20.6%増の1億72百万円だった。なお15年7月操業の連結子会社アーバネットリビングは黒字だった。

 自社開発物件は前々期からの繰越物件2棟・107戸を含む投資用ワンルームマンション15棟・658戸(前々期は投資用ワンルームマンション11棟・507戸およびコンパクトマンション1棟・47戸)と分譲戸建物件4棟の合計662戸を売上計上した。さらに用地転売2物件、他社物件買取再販1棟・30戸と戸別7戸を売上計上した。自社開発投資用ワンルームマンションのうち2棟・67戸が海外法人、1棟・41戸が国内法人への一括販売だった。また前々期取得したアリシアコート八丁畷(32戸)に続き、自社開発物件であるアジールコート品川中延(64戸)およびアリシアコート多摩川(19戸)を自社保有収益物件として取得した。

 売上総利益は同28.4%増加したが、売上総利益率は18.7%で同3.0ポイント低下した。粗利益率の低い土地転売や買取再販の大幅増収が影響した。販管費は同41.1%増加したが、販管費比率は7.4%で同0.4ポイント低下した。増収効果で販管費増加を吸収した。ROEは20.8%で同0.3ポイント低下、自己資本比率は30.9%で同1.7ポイント低下した。営業外費用では支払手数料が減少(前々期83百万円、前期59百万円)したが、投資有価証券売却損31百万円を計上した。配当は同3円増配の年間16円(第2四半期末7円、期末9円)で配当性向は35.1%だった。

 四半期別推移を見ると、売上高は第1四半期17億55百万円、第2四半期61億04百万円、第3四半期32億円、第4四半期66億45百万円、営業利益は93百万円、8億21百万円、1億64百万円、9億27百万円だった。

■17年6月期も2桁増益・連続増配予想

 今期(17年6月期)の連結業績予想(8月9日公表)は売上高が前期(16年6月期)比1.7%増の180億円、営業利益が同14.7%増の23億円、経常利益が同10.4%増の19億円、純利益が同11.5%増の12億70百万円としている。配当予想は同2円増配の年間18円(第2四半期末9円、期末9円)で予想配当性向は35.4%となる。

 売上計上は自社開発物件12棟・599戸(16年6月期の分譲戸建4棟含む合計662戸に対して63戸減少)の計画である。当初は15棟・713戸を予定していたが、うち2物件(62戸)が工期長期化で18年6月期の売上計上に後ズレし、1物件(52戸)を自社保有収益物件とすることにした。ただし12棟のうち4棟が国内外法人ならびに個人への一括直接販売のため、売上高は前期比微増となる見込みだ。

 売上総利益率は同2.7ポイント上昇の21.4%、販管費比率は同1.2ポイント上昇の8.6%の想定である。国内外法人ならびに個人への一括直接販売が増加するため売上総利益率が上昇し、販管費の増加を吸収して2桁増益予想である。

 低金利継続や相続税対策による不動産投資見直しなどを背景に、海外投資家も加わって投資用ワンルームマンションに対する投資・購入マインドは旺盛である。中期的にも収益拡大基調が期待される。

■株価は戻り歩調に変化なく4月の年初来高値試す

 株価の動きを見ると、9月15日の戻り高値344円後は330円近辺でもみ合う展開だ。上げ一服の形だが自律調整の範囲だろう。

 10月21日の終値332円を指標面で見ると、今期予想連結PER(会社予想の連結EPS50円85銭で算出)は6〜7倍近辺、今期予想配当利回り(会社予想の年間18円で算出)は5.4%近辺、前期実績連結PBR(前期実績の連結BPS234円60銭で算出)は1.4倍近辺である。時価総額は約83億円である。

 週足チャートで見ると13週移動平均線が接近して再動意のタイミングだ。戻り歩調に変化なく、指標面の割安感も見直して4月の年初来高値366円を試す展開だろう。(情報提供:日本インタビュ新聞社=Media−IR)
[9月27日更新]

アーバネットコーポレーションは戻り歩調で4月の年初来高値目指す、17年6月期2桁増益・連続増配予想

 アーバネットコーポレーション<3242>(JQ)は東京23区を中心に投資用・分譲用マンション開発・販売事業を展開している。需要高水準で17年6月期2桁増益・連続増配予想である。株価は戻り歩調だ。指標面の割安感も見直して4月の年初来高値を目指す展開だろう。

■東京23区中心に投資用マンション開発・販売

 東京23区中心に投資用・分譲用マンション開発・販売事業を展開している。徹底したアウトソーシングで固定費を極小化していることが特徴である。16年6月期末の役職員総数は50名で15年6月期末比7名増加、16年6月期の販管費比率は7.4%で同0.4ポイント低下した。

 15年7月連結子会社アーバネットリビングが操業した。当社は投資用ワンルームマンション開発・1棟販売や分譲マンション開発などBtoB卸売、アーバネットリビングは当社開発物件の戸別販売、他社物件の買取再販、マンション管理・賃貸などBtoC小売を基本事業とする。

 自社開発物件ブランドは、ワンルームマンションの「アジールコート」、コンパクトマンションの「アジールコフレ」、ファミリーマンションの「グランアジール」、戸建住宅の「アジールヴィラ」である。

■開発物件の分野を拡大

 16年3月には、最近の東京23区における事業用地購入の環境、ならびに将来の不動産市場の環境を考慮し、これらへの積極対応として開発物件の分野拡大を発表した。

 当社グループが展開している開発地域(東京23区駅10分以内に特化)の事業用地については、都心への人口流入や開発の一極集中による価格上昇もあり、優良事業用地の確保が難しい状況となっている。こうした環境に対応するため、従来は投資用ワンルームマンション用地として取得しなかった狭小用地についても、アパートや戸建住宅として開発する。川崎市や横浜市など人口増加・優良地域への開発エリアの拡大、売上総利益率安定化に向けた分譲物件開発の平準化などの施策に加えて、開発物件分野拡大による業績の向上を目指す方針だ。

■海外投資家への直接販売強化

 また投資意欲旺盛な台湾・シンガポール・香港・中国本土の海外投資家への直接販売など販売手法の多様化も推進している。

 14年7月売買契約締結した投資用ワンルームマンション「アジールコート銀座イースト」が海外投資家への直接販売第一弾となり、14年11月投資用ワンルームマンション「アジールコート新宿」の売買契約を締結、15年2月投資用ワンルームマンション「AXAS大森西アジールコート」店舗1戸の売買契約を締結した。15年10月には投資用ワンルームマンション「アジールコート麻布十番」(仮称、16年12月末竣工予定、56戸うち店舗1戸)について、東急リバブルソリューションン事業本部の仲介で海外法人との売買契約が成立した。

 また15年12月、投資用ワンルームマンション「錦糸町IVPJ」(仮称、16年6月竣工、96戸)について国内法人への1棟販売が確定した。売上計上は17年6月期予定で本物件取引は信託受益権売買としている。16年1月には投資用ワンルームマンション「芝公園PJ」(仮称、16年12月竣工予定、56戸)売却が確定した。国内個人投資家への1棟販売で売上計上は17年6月期予定である。

 16年4月には台湾投資家への当社の浸透を図ることを目的として、アンビシャス・コンサルタント・インターナショナル(台湾台北市)が台湾在住の投資家を対象に日本の不動産を紹介する拠点として開設する「M.I.J.サロン」(台北市)に当社常設ブースを設置した。

■物件売上計上で四半期業績が変動する収益構造

 15年6月期の四半期別業績推移を見ると、売上高は第1四半期(非連結)29億47百万円、第2四半期(非連結)18億84百万円、第3四半期(連結)53億91百万円、第4四半期(連結)16億88百万円、営業利益は3億63百万円、1億33百万円、9億51百万円、2億05百万円だった。

 物件売上計上で四半期収益は変動しやすい収益構造である。また固定費比率が低いため、利益の出やすい収益構造である。15年6月期の売上総利益率は21.7%で14年6月期(非連結)比2.9ポイント上昇、販管費比率は7.8%で同0.3ポイント上昇した。またROEは21.1%、自己資本比率は32.6%、配当性向は31.3%だった。配当性向についての基本方針は、従来は当期純利益から法人税等調整額の影響を排除した数値の30%を配当するとしていたが、16年6月期より当期純利益から法人税等調整額の影響を排除した数値の35%を配当するとした。

■需要高水準で16年6月期は大幅増収増益

 前期(16年6月期)連結業績は売上高が前々期(15年6月期)比48.6%増の177億04百万円、営業利益が同21.3%増の20億05百万円、経常利益が同23.3%増の17億20百万円、純利益が同30.5%増の11億39百万円だった。事業別売上高は不動産開発販売が同35.0%増の157億55百万円、不動産仕入販売が17億76百万円(前々期は96百万円)、その他が同20.6%増の1億72百万円だった。なお15年7月操業の連結子会社アーバネットリビングは黒字だった。

 自社開発物件は前々期からの繰越物件2棟・107戸を含む投資用ワンルームマンション15棟・658戸(前々期は投資用ワンルームマンション11棟・507戸およびコンパクトマンション1棟・47戸)と分譲戸建物件4棟の合計662戸を売上計上した。さらに用地転売2物件、他社物件買取再販1棟・30戸と戸別7戸を売上計上した。自社開発投資用ワンルームマンションのうち2棟・67戸が海外法人、1棟・41戸が国内法人への一括販売だった。また前々期取得したアリシアコート八丁畷(32戸)に続き、自社開発物件であるアジールコート品川中延(64戸)およびアリシアコート多摩川(19戸)を自社保有収益物件として取得した。

 売上総利益は同28.4%増加したが、売上総利益率は18.7%で同3.0ポイント低下した。粗利益率の低い土地転売や買取再販の大幅増収が影響した。販管費は同41.1%増加したが、販管費比率は7.4%で同0.4ポイント低下した。増収効果で販管費増加を吸収した。ROEは20.8%で同0.3ポイント低下、自己資本比率は30.9%で同1.7ポイント低下した。営業外費用では支払手数料が減少(前々期83百万円、前期59百万円)したが、投資有価証券売却損31百万円を計上した。配当は同3円増配の年間16円(第2四半期末7円、期末9円)で配当性向は35.1%だった。

 四半期別推移を見ると、売上高は第1四半期17億55百万円、第2四半期61億04百万円、第3四半期32億円、第4四半期66億45百万円、営業利益は93百万円、8億21百万円、1億64百万円、9億27百万円だった。

■17年6月期も2桁増益・連続増配予想

 今期(17年6月期)の連結業績予想(8月9日公表)は売上高が前期(16年6月期)比1.7%増の180億円、営業利益が同14.7%増の23億円、経常利益が同10.4%増の19億円、純利益が同11.5%増の12億70百万円としている。配当予想は同2円増配の年間18円(第2四半期末9円、期末9円)で予想配当性向は35.4%となる。

 売上計上は自社開発物件12棟・599戸(16年6月期の分譲戸建4棟含む合計662戸に対して63戸減少)の計画である。当初は15棟・713戸を予定していたが、うち2物件(62戸)が工期長期化で18年6月期の売上計上に後ズレし、1物件(52戸)を自社保有収益物件とすることにした。ただし12棟のうち4棟が国内外法人ならびに個人への一括直接販売のため、売上高は前期比微増となる見込みだ。

 売上総利益率は同2.7ポイント上昇の21.4%、販管費比率は同1.2ポイント上昇の8.6%の想定である。国内外法人ならびに個人への一括直接販売が増加するため売上総利益率が上昇し、販管費の増加を吸収して2桁増益予想である。

 低金利継続や相続税対策による不動産投資見直しなどを背景に、海外投資家も加わって投資用ワンルームマンションに対する投資・購入マインドは旺盛である。中期的にも収益拡大基調が期待される。

■株価は戻り歩調で4月の年初来高値目指す、指標面の割安感も見直し

 株価の動きを見ると、直近安値圏270円近辺から切り返して戻り歩調だ。9月15日には344円まで上伸する場面があった。

 9月23日の終値329円を指標面で見ると、今期予想連結PER(会社予想連結EPS50円85銭で算出)は6〜7倍近辺、今期予想配当利回り(会社予想の年間18円で算出)は5.5%近辺、前期実績連結PBR(前期実績連結BPS234円60銭で算出)は1.4倍近辺である。時価総額は約82億円である。

 週足チャートで見ると13週移動平均線が26週移動平均線を上抜くゴールデンクロスが接近している。指標面の割安感も見直して4月の年初来高値366円を目指す展開だろう。(情報提供:日本インタビュ新聞社=Media−IR)
[9月01日更新]

アーバネットコーポレーションは戻り歩調で年初来高値目指す、17年6月期も2桁増益・連続増配予想

 アーバネットコーポレーション<3242>(JQ)は東京23区を中心に投資用・分譲用マンション開発・販売事業を展開している。需要が高水準で16年6月期は大幅増収増益だった。そして17年6月期も2桁増益・連続増配予想である。株価は戻り歩調だ。好業績や指標面の割安感を評価して4月の年初来高値を目指す展開だろう。

■東京23区中心に投資用マンション開発・販売

 東京23区中心に投資用・分譲用マンション開発・販売事業を展開している。徹底したアウトソーシングで固定費を極小化していることが特徴である。16年6月期末の役職員総数は50名で15年6月期末比7名増加、16年6月期の販管費比率は7.4%で同0.4ポイント低下した。

 15年7月連結子会社アーバネットリビングが操業した。当社は投資用ワンルームマンション開発・1棟販売や分譲マンション開発などBtoB卸売、アーバネットリビングは当社開発物件の戸別販売、他社物件の買取再販、マンション管理・賃貸などBtoC小売を基本事業とする。

 自社開発物件ブランドは、ワンルームマンションの「アジールコート」、コンパクトマンションの「アジールコフレ」、ファミリーマンションの「グランアジール」、戸建住宅の「アジールヴィラ」である。

■開発物件の分野を拡大

 16年3月には、最近の東京23区における事業用地購入の環境、ならびに将来の不動産市場の環境を考慮し、これらへの積極対応として開発物件の分野拡大を発表した。

 当社グループが展開している開発地域(東京23区駅10分以内に特化)の事業用地については、都心への人口流入や開発の一極集中による価格上昇もあり、優良事業用地の確保が難しい状況となっている。こうした環境に対応するため、従来は投資用ワンルームマンション用地として取得しなかった狭小用地についても、アパートや戸建住宅として開発する。川崎市や横浜市など人口増加・優良地域への開発エリアの拡大、売上総利益率安定化に向けた分譲物件開発の平準化などの施策に加えて、開発物件分野拡大による業績の向上を目指す方針だ。

■海外投資家への直接販売強化

 また投資意欲旺盛な台湾・シンガポール・香港・中国本土の海外投資家への直接販売など販売手法の多様化も推進している。

 14年7月売買契約締結した投資用ワンルームマンション「アジールコート銀座イースト」が海外投資家への直接販売第一弾となり、14年11月投資用ワンルームマンション「アジールコート新宿」の売買契約を締結、15年2月投資用ワンルームマンション「AXAS大森西アジールコート」店舗1戸の売買契約を締結した。15年10月には投資用ワンルームマンション「アジールコート麻布十番」(仮称、16年12月末竣工予定、56戸うち店舗1戸)について、東急リバブルソリューションン事業本部の仲介で海外法人との売買契約が成立した。

 また15年12月、投資用ワンルームマンション「錦糸町IVPJ」(仮称、16年6月竣工、96戸)について国内法人への1棟販売が確定した。売上計上は17年6月期予定で本物件取引は信託受益権売買としている。16年1月には投資用ワンルームマンション「芝公園PJ」(仮称、16年12月竣工予定、56戸)売却が確定した。国内個人投資家への1棟販売で売上計上は17年6月期予定である。

 16年4月には台湾投資家への当社の浸透を図ることを目的として、アンビシャス・コンサルタント・インターナショナル(台湾台北市)が台湾在住の投資家を対象に日本の不動産を紹介する拠点として開設する「M.I.J.サロン」(台北市)に当社常設ブースを設置した。

■物件売上計上で四半期業績が変動する収益構造

 15年6月期の四半期別業績推移を見ると、売上高は第1四半期(非連結)29億47百万円、第2四半期(非連結)18億84百万円、第3四半期(連結)53億91百万円、第4四半期(連結)16億88百万円、営業利益は3億63百万円、1億33百万円、9億51百万円、2億05百万円だった。

 物件売上計上で四半期収益は変動しやすい収益構造である。また固定費比率が低いため、利益の出やすい収益構造である。15年6月期の売上総利益率は21.7%で14年6月期(非連結)比2.9ポイント上昇、販管費比率は7.8%で同0.3ポイント上昇した。またROEは21.1%、自己資本比率は32.6%、配当性向は31.3%だった。配当性向についての基本方針は、従来は当期純利益から法人税等調整額の影響を排除した数値の30%を配当するとしていたが、16年6月期より当期純利益から法人税等調整額の影響を排除した数値の35%を配当するとした。

■需要高水準で16年6月期は大幅増収増益

 8月9日発表した前期(16年6月期)の連結業績は、売上高が前々期(15年6月期)比48.6%増の177億04百万円、営業利益が同21.3%増の20億05百万円、経常利益が同23.3%増の17億20百万円、純利益が同30.5%増の11億39百万円だった。事業別売上高は不動産開発販売が同35.0%増の157億55百万円、不動産仕入販売が17億76百万円(前々期は96百万円)、その他が同20.6%増の1億72百万円だった。なお15年7月操業の連結子会社アーバネットリビングは黒字だった。

 自社開発物件は前々期からの繰越物件2棟・107戸を含む投資用ワンルームマンション15棟・658戸(前々期は投資用ワンルームマンション11棟・507戸およびコンパクトマンション1棟・47戸)と分譲戸建物件4棟の合計662戸を売上計上した。さらに用地転売2物件、他社物件買取再販1棟・30戸と戸別7戸を売上計上した。自社開発投資用ワンルームマンションのうち2棟・67戸が海外法人、1棟・41戸が国内法人への一括販売だった。また前々期取得したアリシアコート八丁畷(32戸)に続き、自社開発物件であるアジールコート品川中延(64戸)およびアリシアコート多摩川(19戸)を自社保有収益物件として取得した。

 売上総利益は同28.4%増加したが、売上総利益率は18.7%で同3.0ポイント低下した。粗利益率の低い土地転売や買取再販の大幅増収が影響した。販管費は同41.1%増加したが、販管費比率は7.4%で同0.4ポイント低下した。増収効果で販管費増加を吸収した。ROEは20.8%で同0.3ポイント低下、自己資本比率は30.9%で同1.7ポイント低下した。営業外費用では支払手数料が減少(前々期83百万円、前期59百万円)したが、投資有価証券売却損31百万円を計上した。配当は同3円増配の年間16円(第2四半期末7円、期末9円)で配当性向は35.1%だった。

 四半期別推移を見ると、売上高は第1四半期17億55百万円、第2四半期61億04百万円、第3四半期32億円、第4四半期66億45百万円、営業利益は93百万円、8億21百万円、1億64百万円、9億27百万円だった。

■17年6月期も2桁増益・連続増配予想

 今期(17年6月期)の連結業績予想(8月9日公表)は売上高が前期(16年6月期)比1.7%増の180億円、営業利益が同14.7%増の23億円、経常利益が同10.4%増の19億円、純利益が同11.5%増の12億70百万円としている。配当予想は同2円増配の年間18円(第2四半期末9円、期末9円)で予想配当性向は35.4%となる。

 売上計上は自社開発物件12棟・599戸(16年6月期の分譲戸建4棟含む合計662戸に対して63戸減少)の計画である。当初は15棟・713戸を予定していたが、うち2物件(62戸)が工期長期化で18年6月期の売上計上に後ズレし、1物件(52戸)を自社保有収益物件とすることにした。ただし12棟のうち4棟が国内外法人ならびに個人への一括直接販売のため、売上高は前期比微増となる見込みだ。

 売上総利益率は同2.7ポイント上昇の21.4%、販管費比率は同1.2ポイント上昇の8.6%の想定である。国内外法人ならびに個人への一括直接販売が増加するため売上総利益率が上昇し、販管費の増加を吸収して2桁増益予想である。

 低金利継続や相続税対策による不動産投資見直しなどを背景に、海外投資家も加わって投資用ワンルームマンションに対する投資・購入マインドは旺盛である。中期的にも収益拡大基調が期待される。

■株価は戻り歩調で4月の年初来高値目指す

 株価の動きを見ると、6月下旬〜7月上旬の直近安値圏270円近辺から切り返し、17年6月期2桁増益・連続増配予想も好感して戻り歩調だ。

 8月31日の終値324円を指標面で見ると、今期予想連結PER(会社予想連結EPS50円85銭で算出)は6〜7倍近辺、今期予想配当利回り(会社予想の年間18円で算出)は5.6%近辺、前期実績連結PBR(前期実績連結BPS234円60銭で算出)は1.4倍近辺である。時価総額は約81億円である。

 週足チャートで見ると13週移動平均線と26週移動平均線を一気に突破し、水準切り上げの動きを強めている。好業績や指標面の割安感を評価して4月の年初来高値366円を目指す展開だろう。(情報提供:日本インタビュ新聞社=Media−IR)
[8月02日更新]

アーバネットコーポレーションは調整一巡して出直り、17年6月期も収益拡大基調期待

 アーバネットコーポレーション<3242>(JQS)は東京23区中心に投資用・分譲用マンション開発・販売事業を展開し、16年6月期増収増益・増配予想である。需要が高水準で17年6月期も収益拡大基調が期待される。株価は直近安値圏から切り返しの動きを強めている。指標面の割安感が強く、調整一巡して出直り展開だろう。なお8月9日に16年6月期決算発表を予定している。

■東京23区中心に投資用マンション開発・販売

 東京23区中心に投資用・分譲用マンション開発・販売事業を展開している。徹底したアウトソーシングで固定費を極小化していることが特徴だ。15年6月期末の役職員数は43名で、15年6月期の販管費比率は7.8%だった。

 15年7月連結子会社アーバネットリビングが操業した。当社は投資用ワンルームマンション開発・1棟販売や分譲マンション開発などBtoB卸売、アーバネットリビングは当社開発物件の戸別販売、他社物件の買取再販、マンション管理・賃貸などBtoC小売を基本事業とする。

 自社開発物件ブランドは、ワンルームマンションの「アジールコート」、コンパクトマンションの「アジールコフレ」、ファミリーマンションの「グランアジール」、戸建住宅の「アジールヴィラ」である。

■開発物件の分野を拡大

 16年3月には、最近の東京23区における事業用地購入の環境、ならびに将来の不動産市場の環境を考慮し、これらへの積極対応として開発物件の分野拡大を発表した。

 当社グループが展開している開発地域(東京23区駅10分以内に特化)の事業用地については、都心への人口流入や開発の一極集中による価格上昇もあり、優良事業用地の確保が難しい状況となっている。こうした環境に対応するため、従来は投資用ワンルームマンション用地として取得しなかった狭小用地についても、アパートや戸建住宅として開発する。川崎市や横浜市など人口増加・優良地域への開発エリアの拡大、売上総利益率安定化に向けた分譲物件開発の平準化などの施策に加えて、開発物件分野拡大による業績の向上を目指す方針だ。

■海外投資家への直接販売強化

 また投資意欲旺盛な台湾・シンガポール・香港・中国本土の海外投資家への直接販売など販売手法の多様化も推進している。

 14年7月売買契約締結した投資用ワンルームマンション「アジールコート銀座イースト」が海外投資家への直接販売第一弾となり、14年11月投資用ワンルームマンション「アジールコート新宿」の売買契約を締結、15年2月投資用ワンルームマンション「AXAS大森西アジールコート」店舗1戸の売買契約を締結した。15年10月には投資用ワンルームマンション「アジールコート麻布十番」(仮称、16年12月末竣工予定、56戸うち店舗1戸)について、東急リバブルソリューションン事業本部の仲介で海外法人との売買契約が成立した。

 また15年12月、投資用ワンルームマンション「錦糸町IVPJ」(仮称、16年6月竣工、96戸)について国内法人への1棟販売が確定した。売上計上は17年6月期予定で本物件取引は信託受益権売買としている。16年1月には投資用ワンルームマンション「芝公園PJ」(仮称、16年12月竣工予定、56戸)売却が確定した。国内個人投資家への1棟販売で売上計上は17年6月期予定である。

 16年4月には台湾投資家への当社の浸透を図ることを目的として、アンビシャス・コンサルタント・インターナショナル(台湾台北市)が台湾在住の投資家を対象に日本の不動産を紹介する拠点として開設する「M.I.J.サロン」(台北市)に当社常設ブースを設置した。

■物件売上計上で四半期業績が変動する収益構造

 15年6月期の四半期別業績推移を見ると、売上高は第1四半期(非連結)29億47百万円、第2四半期(非連結)18億84百万円、第3四半期(連結)53億91百万円、第4四半期(連結)16億88百万円、営業利益は3億63百万円、1億33百万円、9億51百万円、2億05百万円だった。

 物件売上計上で四半期収益は変動しやすい収益構造である。また固定費比率が低いため、利益の出やすい収益構造である。15年6月期の売上総利益率は21.7%で14年6月期(非連結)比2.9ポイント上昇、販管費比率は7.8%で同0.3ポイント上昇した。またROEは21.1%、自己資本比率は32.6%、配当性向は31.3%だった。配当性向についての基本方針は、従来は当期純利益から法人税等調整額の影響を排除した数値の30%を配当するとしていたが、16年6月期より当期純利益から法人税等調整額の影響を排除した数値の35%を配当する。

■16年6月期第3四半期累計は一過性要因で減益

 今期(16年6月期)第3四半期累計連結業績は、前年同期比8.2%増収、同25.5%営業減益、同32.6%経常減益、同31.1%最終減益だった。自社開発物件の売上計上が減少し、利益率の低い買取再販と用地転売を売上計上したため全体の利益率が低下した。また6月の本社移転による販管費増加も影響した。ただし一過性要因としている。売上総利益は同6.1%減少し、売上総利益率は17.9%で同2.7ポイント低下した。販管費は同36.2%増加し、販管費比率は8.2%で同1.7ポイント上昇した。

 自社開発物件は投資用ワンルームマンション10棟の戸別決済ならびに1棟販売で合計412戸を売上計上(前年同期は485戸)した。また他社物件の買取再販物件を1棟販売含めて合計32戸、土地転売を1物件売上計上した。事業別売上高は不動産開発販売が同6.5%減の94億57百万円、不動産仕入販売が15億14百万円(前年同期はなし)、その他が同22.3%減の87百万円だった。

 四半期別推移を見ると、売上高は第1四半期17億55百万円、第2四半期61億04百万円、第3四半期32億円、営業利益は93百万円、8億21百万円、1億64百万円だった。

■16年6月期通期は増収増益・増配予想、17年6月期も収益拡大基調期待

 前期(16年6月期)通期の連結業績予想(3月10日に増額修正)は売上高が前々期(15年6月期)比42.7%増の170億円、営業利益が同16.2%増の19億20百万円、経常利益が同16.1%増の16億20百万円、そして純利益が同16.8%増の10億20百万円としている。配当予想(3月10日に増額修正)は前期比2円の増配年間15円(第2四半期末7円、期末8円)としている。予想配当性向は36.7%となる。

 売上計上は投資用ワンルームマンション15棟・657戸および戸建4棟の自社開発物件合計661戸(全戸販売契約済)、買取再販物件1棟(30戸)および戸別販売7戸(販売契約済32戸、販売中3戸)の予定である。売上総利益率は同3.1ポイント低下の18.6%、販管費比率は同0.5ポイント低下の7.3%の想定である。第4四半期に国内外投資家への1棟販売が2物件あるため売上総利益率が良化する見込みだ。

 さらに今期(17年6月期)は、投資用ワンルームマンション14棟・650戸(販売契約済598戸、未契約52戸)、ファミリーマンション1棟・49戸+店舗2戸(販売準備中)、アパート1棟・12戸(未契約)、自社開発物件合計713戸(販売契約済598戸、未契約115戸)の売上計上を予定している。買取再販物件は検討中である。低金利継続や相続税対策による不動産投資見直しなどを背景に、海外投資家も加わって投資用ワンルームマンションに対する投資・購入マインドは旺盛である。17年6月期も収益拡大基調が期待される。

■株価は調整一巡して出直り、指標面に割安感

 株価の動きを見ると、6月下旬〜7月上旬の直近安値圏270円近辺から切り返しの動きを強めている。7月27日には301円まで上伸する場面があった。

 8月1日の終値397円を指標面で見ると、前期推定連結PER(会社予想の連結EPS40円84銭で算出)は9〜10倍近辺、前期推定配当利回り(会社予想の年間15円で算出)は3.8%近辺、前々期実績連結PBR(前々期実績の連結BPS203円43銭で算出)は2.0倍近辺である。時価総額は約74億円である。

 週足チャートで見ると26週移動平均線突破の動きを強めている。指標面の割安感が強く、調整一巡して出直り展開だろう。(情報提供:日本インタビュ新聞社=Media−IR)
[7月15日更新]

アーバネットコーポレーションは16年6月期増収増益・増配予想、17年6月期も収益拡大基調期待

 アーバネットコーポレーション<3242>(JQS)は投資用マンションの開発・販売を主力としている。16年6月期増収増益・増配予想で、17年6月期も収益拡大基調が期待される。株価は地合い悪化も影響して水準を切り下げたが、指標面の割安感が強く、調整一巡して出直り展開だろう。なお8月9日に16年6月期決算発表を予定している。

■東京23区中心に投資用マンション開発・販売

 東京23区中心に投資用・分譲用マンション開発・販売事業を展開している。徹底したアウトソーシングで固定費を極小化していることが特徴だ。15年6月期末の役職員数は43名で、15年6月期の販管費比率は7.8%だった。

 15年7月連結子会社アーバネットリビングが操業した。当社は投資用ワンルームマンション開発・1棟販売や分譲マンション開発などBtoB卸売、アーバネットリビングは当社開発物件の戸別販売、他社物件の買取再販、マンション管理・賃貸などBtoC小売を基本事業とする。

 自社開発物件ブランドは、ワンルームマンションの「アジールコート」、コンパクトマンションの「アジールコフレ」、ファミリーマンションの「グランアジール」、戸建住宅の「アジールヴィラ」である。

■開発物件の分野を拡大方針

 16年3月には、最近の東京23区における事業用地購入の環境、ならびに将来の不動産市場の環境を考慮し、これらへの積極対応として開発物件の分野拡大を発表した。

 当社グループが展開している開発地域(東京23区駅10分以内に特化)の事業用地については、都心への人口流入や開発の一極集中による価格上昇もあり、優良事業用地の確保が難しい状況となっている。こうした環境に対応するため、従来は投資用ワンルームマンション用地として取得しなかった狭小用地についても、アパートや戸建住宅として開発する。川崎市や横浜市など人口増加・優良地域への開発エリアの拡大、売上総利益率安定化に向けた分譲物件開発の平準化などの施策に加えて、開発物件分野拡大による業績の向上を目指す方針だ。

■海外投資家への直接販売も強化

 投資意欲旺盛な台湾・シンガポール・香港・中国本土の海外投資家への直接販売など、販売手法の多様化も推進している。

 14年7月売買契約締結した投資用ワンルームマンション「アジールコート銀座イースト」が海外投資家への直接販売第一弾となり、14年11月投資用ワンルームマンション「アジールコート新宿」の売買契約を締結、15年2月投資用ワンルームマンション「AXAS大森西アジールコート」店舗1戸の売買契約を締結した。15年10月には投資用ワンルームマンション「アジールコート麻布十番」(仮称、16年12月末竣工予定、56戸うち店舗1戸)について、東急リバブルソリューションン事業本部の仲介で海外法人との売買契約が成立した。

 また15年12月投資用ワンルームマンション「錦糸町IVPJ」(仮称、16年6月竣工、96戸)について国内法人への1棟販売が確定した。売上計上は17年6月期で本物件取引は信託受益権売買としている。16年1月投資用ワンルームマンション「芝公園PJ」(仮称、16年12月竣工予定、56戸)の売却が確定した。国内個人投資家への1棟販売で売上計上は17年6月期である。

 16年4月には台湾投資家への当社の浸透を図ることを目的として、アンビシャス・コンサルタント・インターナショナル(台湾台北市)が台湾在住の投資家を対象に日本の不動産を紹介する拠点として開設する「M.I.J.サロン」(台北市)に当社常設ブースを設置した。

■物件売上計上で四半期業績は変動

 15年6月期の四半期別業績推移を見ると、売上高は第1四半期(非連結)29億47百万円、第2四半期(非連結)18億84百万円、第3四半期(連結)53億91百万円、第4四半期(連結)16億88百万円、営業利益は3億63百万円、1億33百万円、9億51百万円、2億05百万円だった。

 物件売上計上で四半期収益は変動しやすい収益構造である。また固定費比率が低いため、利益の出やすい収益構造である。15年6月期の売上総利益率は21.7%で14年6月期(非連結)比2.9ポイント上昇、販管費比率は7.8%で同0.3ポイント上昇した。またROEは21.1%、自己資本比率は32.6%、配当性向は31.3%だった。配当性向についての基本方針は、従来は当期純利益から法人税等調整額の影響を排除した数値の30%を配当するとしていたが、16年6月期より当期純利益から法人税等調整額の影響を排除した数値の35%を配当する。

■16年6月期第3四半期累計は一過性要因で減益

 今期(16年6月期)第3四半期累計連結業績は、前年同期比8.2%増収、同25.5%営業減益、同32.6%経常減益、同31.1%最終減益だった。自社開発物件の売上計上が減少し、利益率の低い買取再販と用地転売を売上計上したため全体の利益率が低下した。また6月の本社移転による販管費増加も影響した。ただし一過性要因としている。売上総利益は同6.1%減少し、売上総利益率は17.9%で同2.7ポイント低下した。販管費は同36.2%増加し、販管費比率は8.2%で同1.7ポイント上昇した。

 自社開発物件は投資用ワンルームマンション10棟の戸別決済ならびに1棟販売で合計412戸を売上計上(前年同期は485戸)した。また他社物件の買取再販物件を1棟販売含めて合計32戸、土地転売を1物件売上計上した。事業別売上高は不動産開発販売が同6.5%減の94億57百万円、不動産仕入販売が15億14百万円(前年同期はなし)、その他が同22.3%減の87百万円だった。

 四半期別推移を見ると、売上高は第1四半期17億55百万円、第2四半期61億04百万円、第3四半期32億円、営業利益は第1四半期93百万円、第2四半期8億21百万円、第3四半期1億64百万円だった。

■16年6月期通期は増収増益・増配予想、17年6月期も収益拡大基調期待

 前期(16年6月期)通期の連結業績予想(3月10日に増額修正)は売上高が前々期(15年6月期)比42.7%増の170億円、営業利益が同16.2%増の19億20百万円、経常利益が同16.1%増の16億20百万円、そして純利益が同16.8%増の10億20百万円としている。配当予想(3月10日に増額修正)は前期比2円の増配年間15円(第2四半期末7円、期末8円)としている。予想配当性向は36.7%となる。

 売上計上は投資用ワンルームマンション15棟・657戸および戸建4棟の自社開発物件合計661戸(全戸販売契約済)、買取再販物件1棟(30戸)および戸別販売7戸(販売契約済32戸、販売中3戸)の予定である。売上総利益率は同3.1ポイント低下の18.6%、販管費比率は同0.5ポイント低下の7.3%の想定である。第4四半期に国内外投資家への1棟販売が2物件あるため売上総利益率が良化する見込みだ。

 今期(17年6月期)については投資用ワンルームマンション14棟・650戸(販売契約済598戸、未契約52戸)、ファミリーマンション1棟・49戸+店舗2戸(販売準備中)、アパート1棟・12戸(未契約)の、自社開発物件合計713戸(販売契約済598戸、未契約115戸)の売上計上を予定している。買取再販物件は検討中である。

 低金利継続や相続税対策による不動産投資見直し、さらに海外投資家が加わって投資用ワンルームマンションに対する投資・購入マインドは旺盛である。17年6月期も収益拡大基調が期待される。

■株価は調整一巡して出直り、指標面に割安感

 株価の動きを見ると、地合い悪化も影響して6月24日に270円まで調整する場面があったが、2月の年初来安値244円まで下押すことなく、その後は切り返しの動きを強めている。

 7月13日の終値285円を指標面で見ると、前期推定連結PER(会社予想の連結EPS40円84銭で算出)は7倍近辺、前期推定配当利回り(会社予想の年間15円で算出)は5.3%近辺、前々期実績連結PBR(前々期実績の連結BPS203円43銭で算出)は1.4倍近辺である。時価総額は約71億円である。

 週足チャートで見ると26週移動平均線を割り込んだが、1桁台の予想PERや5%台の高配当利回りと指標面の割安感は強い。調整一巡して出直り展開だろう。(情報提供:日本インタビュ新聞社=Media−IR)
[6月21日更新]

アーバネットコーポレーションは調整一巡して出直り、16年6月期増収増益・増配予想で指標面に割安感

 アーバネットコーポレーション<3242>(JQS)は投資用マンションの開発・販売を主力としている。需要高水準で16年6月期増収増益・増配予想である。株価は4月の年初来高値圏から反落したが、1桁台の予想PERや4%台後半の高配当利回りと指標面の割安感は強い。調整一巡して出直り展開だろう。

■東京23区中心に投資用マンション開発・販売

 東京23区中心に投資用・分譲用マンション開発・販売事業を展開している。徹底したアウトソーシングで固定費を極小化していることが特徴だ。15年6月期末の役職員数は43名で、15年6月期の販管費比率は7.8%だった。

 15年7月には連結子会社アーバネットリビングが操業した。当社は投資用ワンルームマンション開発・1棟販売や分譲マンション開発などBtoB卸売、アーバネットリビングは当社開発物件の戸別販売、他社物件の買取再販、マンション管理・賃貸などBtoC小売を基本事業とする。

 自社開発物件のブランドは、ワンルームマンションのアジールコート、コンパクトマンションのアジールコフレ、ファミリーマンションのグランアジール、戸建住宅のアジールヴィラである。

■開発物件の分野を拡大方針

 16年3月には、最近の東京23区における事業用地購入の環境、ならびに将来の不動産市場の環境を考慮し、これらへの積極対応として開発物件の分野拡大を発表した。

 当社グループが展開している開発地域(東京23区駅10分以内に特化)の事業用地については、都心への人口流入や開発の一極集中による価格上昇もあり、優良事業用地の確保が難しい状況となっている。こうした環境に積極的に対応するため、従来の投資用ワンルームマンション用地としては取得してこなかった狭小用地についてもアパートや戸建住宅として開発する。川崎市や横浜市など人口増加・優良地域への開発エリアの拡大、売上総利益率安定化に向けた分譲物件開発の平準化などの施策に加えて、開発物件分野拡大による業績の向上を目指す方針だ。

 なお当社グループの役割分担について、アパートならびに戸建住宅に関しては親会社アーバネットコーポレーションが開発し、子会社アーバネットリビングに物件譲渡したうえで、子会社アーバネットリビングから販売する。

■海外投資家への直接販売も強化

 投資意欲旺盛な台湾・シンガポール・香港・中国本土の海外投資家への直接販売など、販売手法の多様化も推進している。

 海外投資家への直接販売は、14年7月に売買契約締結した投資用ワンルームマンション「アジールコート銀座イースト」(39戸、15年6月期売上計上)が第一弾となり、14年11月には投資用ワンルームマンション「アジールコート新宿」(38戸、16年5月竣工・16年6月期売上計上予定)の売買契約を締結した。

 また15年2月には投資用ワンルームマンション「AXAS大森西アジールコート」(15年6月竣工、マンション74戸、店舗1戸)の店舗1戸の売買契約(15年6月期売上計上)を締結した。15年10月には投資用ワンルームマンション「アジールコート麻布十番(仮称)」(16年12月末竣工・引き渡し予定、56戸うち店舗1戸)について、東急リバブルソリューションン事業本部の仲介で海外法人との売買契約が成立した。

 15年12月には投資用ワンルームマンション「錦糸町IVPJ(仮称)」(16年6月竣工・16年7月引き渡し予定、96戸)について、国内法人への1棟販売が確定した。売上計上は17年6月期で本物件取引は信託受益権売買としている。16年1月には投資用ワンルームマンション「芝公園PJ(仮称)」(16年12月竣工・17年1月引き渡し予定、56戸)の売却が確定した。国内個人投資家への1棟販売で売上計上は17年6月期予定である。

 16年4月には台湾投資家への当社の浸透を図ることを目的として、アンビシャス・コンサルタント・インターナショナル(台湾台北市)が台湾在住の投資家を対象に日本の不動産を紹介する拠点として開設する「M.I.J.サロン」(台北市)に当社常設ブースを設置した。

■物件売上計上で四半期業績は変動

 15年6月期の四半期別推移を見ると、売上高は第1四半期(非連結7〜9月)29億47百万円、第2四半期(非連結10〜12月)18億84百万円、第3四半期(連結1〜3月)53億91百万円、第4四半期(連結4〜6月)16億88百万円、営業利益は第1四半期3億63百万円、第2四半期1億33百万円、第3四半期9億51百万円、第4四半期2億05百万円だった。

 物件売上計上で四半期収益は変動しやすい収益構造である。また固定費比率が低いため、利益の出やすい収益構造である。15年6月期の売上総利益率は21.7%(14年6月期非連結ベースの18.8%に対して2.9ポイント上昇)だった。ROEは21.1%、自己資本比率は32.6%、配当性向は31.3%だった。配当性向についての基本方針は、従来は当期純利益から法人税等調整額の影響を排除した数値の30%を配当するとしていたが、16年6月期より当期純利益から法人税等調整額の影響を排除した数値の35%を配当する。

■16年6月期第3四半期累計は一過性要因で減益

 今期(16年6月期)第3四半期累計(7月〜3月)連結業績は、売上高が前年同期比8.2%増の110億59百万円、営業利益が同25.5%減の10億78百万円、経常利益が同32.6%減の8億50百万円、純利益が同31.1%減の5億53百万円だった。自社開発物件の売上計上が減少し、利益率の低い買取再販と用地転売を売上計上したため全体の利益率が低下した。また6月の本社移転による販管費増加も影響した。ただし一過性要因としている。

 自社開発物件は、前期からの継続2棟を含む投資用ワンルームマンション10棟の戸別決済ならびに1棟販売で、合計412戸を売上計上した。また他社物件の買取再販物件を1棟販売含めて合計32戸、土地転売を1物件売上計上した。前年同期は自社開発物件485戸の売上計上だった。

 事業別売上高は不動産開発販売が同6.5%減の94億57百万円、不動産仕入販売が15億14百万円(前年同期はなし)、その他が同22.3%減の87百万円だった。売上総利益は同6.1%減少し、売上総利益率は17.9%で同2.7ポイント低下した。販管費は同36.2%増加し、販管費比率は8.2%で同1.7ポイント上昇した。

 四半期別推移を見ると、売上高は第1四半期(7〜9月)17億55百万円、第2四半期(10〜12月)61億04百万円、第3四半期(1〜3月)32億円で、営業利益は第1四半期93百万円、第2四半期8億21百万円、1億64百万円だった。

■16年6月期通期は増収増益・増配予想

 今期(16年6月期)通期の連結業績予想(3月10日に増額修正)は、売上高が前期(15年6月期)比42.7%増の170億円、営業利益が同16.2%増の19億20百万円、経常利益が同16.1%増の16億20百万円、そして純利益が同16.8%増の10億20百万円としている。配当予想(3月10日に増額修正)は前期比2円の増配年間15円(第2四半期末7円、期末8円)としている。予想配当性向は36.7%となる。

 通期の売上計上は、投資用ワンルームマンション15棟・657戸および戸建4棟の自社開発物件合計661戸(全戸販売契約済)、買取再販物件1棟(30戸)および戸別販売7戸(販売契約済32戸、販売中3戸)の予定である。売上総利益率は同3.1ポイント低下の18.6%、販管費比率は同0.5ポイント低下の7.3%の想定である。第4四半期(4〜6月)に国内外投資家への1棟販売が2物件あるため売上総利益率が良化する見込みだ。

 来期(17年6月期)については、投資用ワンルームマンション14棟・650戸(販売契約済598戸、未契約52戸)、ファミリーマンション1棟・49戸+店舗2戸(販売準備中)、アパート1棟・12戸(未契約)の、自社開発物件合計713戸(販売契約済598戸、未契約115戸)の売上計上を予定している。買取再販物件は検討中である。

 低金利の継続、相続税増税による不動産投資の見直し需要の高まり、さらに海外投資家が加わって投資用ワンルームマンションに対する投資・購入マインドは旺盛である。増収増益基調が期待される。

■株価は調整一巡して出直り、指標面に割安感

 株価の動きを見ると、4月の年初来高値366円から反落し、6月16日には地合い悪化も影響して292円まで調整した。

 6月20日の終値305円を指標面で見ると、今期予想連結PER(会社予想連結EPS40円84銭で算出)は7〜8倍近辺、今期予想配当利回り(会社予想の年間15円で算出)は4.9%近辺、前期実績連結PBR(前期実績連結BPS203円43銭で算出)は1.5倍近辺である。時価総額は約76億円である。

 週足チャートで見ると26週移動平均線近辺で下げ渋る動きだ。1桁台の予想PERや4%台後半の高配当利回りと指標面の割安感は強い。調整一巡して出直り展開だろう。(情報提供:日本インタビュ新聞社=Media−IR)
[5月24日更新]

アーバネットコーポレーションは16年6月期第3四半期累計が減益だが、通期は増収増益・増配予想

 アーバネットコーポレーション<3242>(JQS)は投資用マンションの開発・販売を主力としている。投資用マンションの需要は高水準であり、開発物件の分野を拡大する方針だ。16年6月期第3四半期累計は一過性要因で減益だったが、通期は増収増益・増配予想である。株価は急伸した4月の年初来高値圏から利益確定売りで反落したが、1桁台の予想PERや5%近辺の高配当利回りと指標面の割安感は強い。自律調整が一巡して反発展開だろう。

■東京23区中心に投資用マンションの開発・販売

 東京23区を中心に、投資用・分譲用マンションの開発・販売事業を展開している。徹底したアウトソーシングで固定費を極小化していることが特徴だ。15年6月期末の役職員数は43名で、15年3月期の販管費比率は7.8%だった。

 15年3月には収益基盤強化に向けて、連結子会社アーバネットリビングを設立(15年7月操業)した。当社は投資用ワンルームマンションの開発・1棟販売や分譲マンションの開発などのBtoB卸売、子会社アーバネットリビングは当社開発物件の戸別販売、他社物件の買取再販、マンション管理・賃貸などのBtoC小売を基本事業とする。

 自社開発物件のブランドは、アジールコート(ワンルームマンション)、アジールコフレ(コンパクトマンション)、グランアジール(ファミリーマンション)、アジールヴィラ(戸建住宅)である。

 なお4月22日には、一般社団法人全国住宅産業協会第6回優良事業審査会による審査の結果、中高層分譲住宅部門において当社開発物件の分譲マンション「アジールコフレ新中野」が、企画・開発部門において当社開発物件の投資用ワンルームマンション「AXAS大森西アジールコート」が、W受賞したと発表している。これまでにも第1回、第3回、第4回において受賞している。

 REIT、ファンド、海外投資家の参入などで、投資用ワンルームマンションに対する投資・購入マインドは旺盛である。日銀の異次元金融緩和、20年東京夏季五輪、脱デフレ、そして日本経済再生の流れも追い風となる。

■開発物件の分野を拡大方針

 16年3月には、最近の東京23区における事業用地購入の環境、ならびに将来の不動産市場の環境を考慮し、これらへの積極対応として開発物件の分野拡大を発表した。

 当社グループは東京23区駅10分以内を開発用地に特化して、投資用ワンルームマンションの開発・1棟販売を事業の中核として成長し、さらにリーマン・ショック以降には、分譲用ファミリーマンションならびにコンパクトマンションの開発・販売も行っている。

 当該開発地域においての事業用地については、都心への人口流入や開発の一極集中による価格上昇もあり、優良事業用地の確保が若干難しい状況となっている。こうした環境に積極的に対応するため、従来の投資用ワンルームマンション用地としては取得してこなかった狭小用地についてもアパートや戸建住宅として開発し、開発物件分野の拡大による業績の向上を目指す方針だ。

 なお当社グループの役割分担について、アパートならびに戸建住宅に関しては親会社アーバネットコーポレーションが開発し、子会社アーバネットリビングに物件譲渡したうえで、子会社アーバネットリビングから販売する。

■海外投資家への直接販売も強化

 都心部での事業用地取得難、土地価格上昇と建設コスト上昇による売上総利益率低下傾向という事業環境に対して、投資意欲旺盛な台湾・シンガポール・香港・中国本土の海外投資家への直接販売など販売手法の多様化、川崎市や横浜市など人口増加・優良地域への開発エリアの拡大、売上総利益率安定化に向けた分譲物件開発の平準化などの施策を強化している。

 海外投資家への直接販売については、14年7月売買契約締結した投資用ワンルームマンション「アジールコート銀座イースト」(39戸、15年6月期売上計上)が第一弾となり、14年11月に投資用ワンルームマンション「アジールコート新宿」(38戸、16年5月竣工・16年6月期売上計上予定)の売買契約を締結した。

 15年2月には投資用ワンルームマンション「AXAS大森西アジールコート」(15年6月竣工、マンション74戸、店舗1戸)の店舗1戸の売買契約(15年6月期売上計上)を締結した。15年10月には、投資用ワンルームマンション「アジールコート麻布十番(仮称)」(16年12月末竣工・引き渡し予定、56戸うち店舗1戸)の売却を発表した。東急リバブルソリューションン事業本部の仲介で海外法人との売買契約が成立した。

 15年12月には投資用ワンルームマンション「錦糸町IVPJ(仮称)」(16年6月竣工・16年7月引き渡し予定、96戸)について、国内法人への1棟販売が確定したと発表した。売上計上は17年6月期で、本物件の取引は信託受益権売買としている。

 16年1月には投資用ワンルームマンション「芝公園PJ(仮称)」(16年12月竣工・17年1月引き渡し予定、56戸)の売却確定を発表した。売上計上は17年6月期の予定である。国内個人投資家への1棟販売である。

 4月11日には、台湾投資家への当社の浸透を図ることを目的として、アンビシャス・コンサルタント・インターナショナル(台湾台北市)が台湾在住の投資家を対象に日本の不動産を紹介する拠点として開設する「M.I.J.サロン」(台北市4月15日オープン)に、当社常設ブースを設置すると発表している。

■物件売上計上で四半期業績は変動

 前期(15年6月期)の四半期別業績推移を見ると、売上高は第1四半期(非連結7月〜9月)29億47百万円、第2四半期(非連結10月〜12月)18億84百万円、第3四半期(連結1月〜3月)53億91百万円、第4四半期(連結4月〜6月)16億88百万円で、営業利益は第1四半期3億63百万円、第2四半期1億33百万円、第3四半期9億51百万円、第4四半期2億05百万円だった。

 物件売上計上で四半期収益は変動しやすい収益構造である。また固定費比率が低いため、利益の出やすい収益構造である。15年6月期の売上総利益率は21.7%(14年6月期非連結ベースの18.8%に対して2.9ポイント上昇)だった。ROEは21.1%、自己資本比率は32.6%だった。配当性向は31.3%だった。

 なお配当性向についての基本方針は、従来は当期純利益から法人税等調整額の影響を排除した数値の30%を配当するとしていたが、16年6月期より当期純利益から法人税等調整額の影響を排除した数値の35%を配当するとしている。

■16年6月期第3四半期累計は減益

 5月12日発表の今期(16年6月期)第3四半期累計(7月〜3月)連結業績は、売上高が前年同期比8.2%増の110億59百万円、営業利益が同25.5%減の10億78百万円、経常利益が同32.6%減の8億50百万円、そして純利益が同31.1%減の5億53百万円だった。自社開発物件の売上計上が減少し、利益率の低い買取再販と用地転売を売上計上したため全体の利益率が低下した。また6月の本社移転による販管費増加も影響して減益だった。ただし一過性要因としている。

 自社開発物件に関しては、前期からの継続2棟を含む投資用ワンルームマンション10棟の戸別決済ならびに1棟販売で、合計412戸を売上計上した。また他社物件の買取再販物件を1棟販売含めて合計32戸、土地転売を1物件売上計上した。前年同期は自社開発物件485戸の売上計上だった。

 事業別売上高は不動産開発販売が同6.5%減の94億57百万円、不動産仕入販売が15億14百万円(前年同期はなし)、その他が同22.3%減の87百万円だった。売上総利益は同6.1%減少し、売上総利益率は17.9%で同2.7ポイント低下した。販管費は同36.2%増加し、販管費比率は8.2%で同1.7ポイント上昇した。

 なお四半期別の推移を見ると、売上高は第1四半期(7月〜9月)17億55百万円、第2四半期(10月〜12月)61億04百万円、第3四半期(1月〜3月)32億円、営業利益は第1四半期93百万円、第2四半期8億21百万円、1億64百万円だった。

■16年6月期通期は増収増益・増配予想

 今期(16年6月期)通期の連結業績予想は前回予想(3月10日に増額修正)を据え置いて、売上高が前期(15年6月期)比42.7%増の170億円、営業利益が同16.2%増の19億20百万円、経常利益が同16.1%増の16億20百万円、純利益が同16.8%増の10億20百万円としている。配当予想(3月10日に増額修正)は、前期比2円増配年間15円(第2四半期末7円、期末8円)としている。予想配当性向は36.7%となる。

 通期の売上計上は、投資用ワンルームマンション15棟・657戸および戸建4棟の自社開発物件合計661戸(全戸販売契約済)、買取再販物件1棟(30戸)および戸別販売7戸(販売契約済32戸、販売中3戸)の予定である。売上総利益率は同3.1ポイント低下の18.6%、販管費比率は同0.5ポイント低下の7.3%の想定としている。第4四半期(4月〜6月)に国内外投資家への1棟販売が2物件あるため、売上総利益率が良化する見込みだ。

 来期(17年6月期)については、投資用ワンルームマンション14棟・650戸(販売契約済598戸、未契約52戸)、ファミリーマンション1棟・49戸+店舗2戸(販売準備中)、アパート1棟・12戸(未契約)の、自社開発物件合計713戸(販売契約済598戸、未契約115戸)の売上計上を予定している。買取再販物件は検討中である。

 低金利の継続、相続税増税による不動産投資の見直し需要の高まり、海外投資家が加わり、投資用ワンルームマンションに対する投資・購入マインドは旺盛である。増収増益基調が期待される。

■株価は年初来高値圏から反落したが、指標面に割安感

 株価の動きを見ると、急伸した4月20日の年初来高値366円から利益確定売りで一旦反落したが、5月20日の直近安値302円から切り返す動きだ。自律調整が一巡したようだ。

 5月23日の終値314円を指標面で見ると、今期予想連結PER(会社予想の連結EPS40円84銭で算出)は7〜8倍近辺、今期予想配当利回り(会社予想の年間15円で算出)は4.8%近辺、そして前期実績連結PBR(前期実績の連結BPS203円43銭で算出)は1.5倍近辺である。時価総額は約78億円である。

 週足チャートで見ると13週移動平均線近辺で下げ渋る動きだ。サポートラインを確認した形だろう。1桁台の予想PERや5%近辺の高配当利回りと指標面の割安感は強い。自律調整が一巡して反発展開だろう。(情報提供:日本インタビュ新聞社=Media−IR)
[4月07日更新]

アーバネットコーポレーションは16年6月期増収増益・増配予想で依然として割安感

 アーバネットコーポレーション<3242>(JQS)は、投資用マンションの開発・販売を主力としている。投資用マンションの需要は高水準であり、積極的対応として開発物件の分野を拡大する方針だ。16年6月期増収増益・増配予想で株価は戻り歩調である。1桁台の予想PERや5%近辺の高配当利回りと指標面の割安感は依然として強い。15年4月高値を目指す展開だろう。なお5月12日に第3四半期業績の発表を予定している。

■東京23区中心に投資用マンションの開発・販売

 東京23区を中心に投資用・分譲用マンションの開発・販売事業を展開している。収益基盤強化に向けて15年3月に連結子会社アーバネットリビングを設立(15年7月操業)した。

 当社は投資用ワンルームマンションの開発・1棟販売や分譲マンションの開発などのBtoB卸売、子会社アーバネットリビングは当社開発物件の戸別販売、他社物件の買取再販、マンション管理・賃貸などのBtoC小売を基本事業とする。

 自社開発物件のブランドは、アジールコート(ワンルームマンション)、アジールコフレ(コンパクトマンション)、グランアジール(ファミリーマンション)、アジールヴィラ(戸建住宅)である。

 REIT、ファンド、海外投資家の参入などで投資用ワンルームマンションに対する投資・購入マインドは旺盛である。日銀の異次元金融緩和、20年東京夏季五輪、脱デフレ、そして日本経済再生の流れも追い風となる。

■開発物件の分野を拡大方針

 16年3月には、最近の東京23区における事業用地購入の環境、ならびに将来の不動産市場の環境を考慮し、これらへの積極対応として開発物件の分野拡大を発表した。

 当社グループは東京23区駅10分以内を開発用地に特化して投資用ワンルームマンションの開発・1棟販売を事業の中核として成長し、さらにリーマン・ショック以降には分譲用ファミリーマンションならびにコンパクトマンションの開発・販売も行っている。

 当該開発地域においての事業用地については、都心への人口流入や開発の一極集中による価格上昇もあり、優良事業用地の確保が若干難しい状況となっている。こうした環境に積極的に対応するため、従来の投資用ワンルームマンション用地としては取得してこなかった狭小用地についてもアパートや戸建住宅として開発し、開発物件分野の拡大による業績の向上を目指す方針だ。

 なお当社グループの役割分担について、アパートならびに戸建住宅に関しては親会社アーバネットコーポレーションが開発し、子会社アーバネットリビングに物件譲渡したうえで、子会社アーバネットリビングから販売する。この方針に基づいて、2月末に竣工したアジールヴィラ西馬込(4棟)は子会社アーバネットリビングに譲渡する。

■海外投資家への直接販売も強化

 都心部での事業用地取得難、土地価格上昇と建設コスト上昇による売上総利益率低下傾向という事業環境に対して、投資意欲旺盛な台湾・シンガポール・香港・中国本土の海外投資家への直接販売など販売手法の多様化、川崎市や横浜市など人口増加・優良地域への開発エリアの拡大、売上総利益率安定化に向けた分譲物件開発の平準化などの施策を強化している。

 海外投資家への直接販売については、14年7月売買契約締結した投資用ワンルームマンション「アジールコート銀座イースト」(39戸、15年6月期売上計上)が第一弾となり、14年11月に投資用ワンルームマンション「アジールコート新宿」(38戸、16年5月竣工・16年6月期売上計上予定)の売買契約を締結した。

 15年2月には、投資用ワンルームマンション「AXAS大森西アジールコート」(15年6月竣工、マンション74戸、店舗1戸)の店舗1戸の売買契約(15年6月期売上計上)を締結した。

 15年10月には、投資用ワンルームマンション「アジールコート麻布十番(仮称)」(16年12月末竣工・引き渡し予定、56戸うち店舗1戸)の売却を発表した。東急リバブルソリューションン事業本部の仲介で海外法人との売買契約が成立した。売却価格は非公表だが15年6月期売上高の10%以上に相当する額としている。

 15年12月には、投資用ワンルームマンション「錦糸町IVPJ(仮称)」(16年6月竣工・16年7月引き渡し予定、96戸)について、国内法人への1棟販売が確定したと発表した。売上計上は17年6月期で、売却価格は15年6月期売上高の10%相当額以上としている。なお本物件の取引は信託受益権売買としている。

 16年1月には投資用ワンルームマンション「芝公園PJ(仮称)」(16年12月竣工・17年1月引き渡し予定、56戸)の売却確定を発表した。売上計上は17年6月期の予定である。国内個人投資家への1棟販売で、売却価格は15年6月期売上高の10%以上に相当する額としている。

■物件売上計上で四半期業績は変動

 15年6月期の四半期別推移を見ると、売上高は第1四半期(非連結7月〜9月)29億47百万円、第2四半期(非連結10月〜12月)18億84百万円、第3四半期(連結1月〜3月)53億91百万円、第4四半期(連結4月〜6月)16億88百万円、営業利益は第1四半期3億63百万円、第2四半期1億33百万円、第3四半期9億51百万円、第4四半期2億05百万円だった。

 物件売上計上で四半期収益は変動しやすい収益構造である。15年6月期の売上総利益率は21.7%(14年6月期非連結ベースの18.8%に対して2.9ポイント上昇)だった。ROEは21.1%、自己資本比率は32.6%だった。また配当性向は31.3%だった。

 なお配当性向についての基本方針は、従来は当期純利益から法人税等調整額の影響を排除した数値の30%を配当するとしていたが、16年6月期より当期純利益から法人税等調整額の影響を排除した数値の35%を配当するとしている。

■16年6月期第2四半期累計は売上高、利益とも計画超

 今期(16年6月期)第2四半期累計(7月〜12月)連結業績は、売上高が78億59百万円、営業利益が9億14百万円、経常利益が7億39百万円、純利益が4億86百万円だった。期初計画に対して売上高は1億09百万円、営業利益は64百万円、経常利益は59百万円、純利益は86百万円、それぞれ上回った。

 自社開発物件に関しては、前期からの継続2件を含む投資用ワンルームマンション8棟の戸別決済、ならびに1棟販売で、合計288戸を売上計上した。また他社物件の買取再販物件を、1棟販売含めて合計31戸売上計上した。前年同期(15年6月期第2四半期累計、非連結決算)は投資用ワンルームマンション7棟の一部戸別決済267戸の売上計上だった。

 事業別売上高は不動産開発販売が63億21百万円、不動産仕入販売が14億82百万円、その他が55百万円だった。売上総利益率は19.4%(前年同期の非連結ベースは18.7%)で想定を1%程度上回ったようだ。販管費比率は7.7%(同8.4%)だった。

 なお四半期別の推移を見ると、売上高は第1四半期(7月〜9月)17億55百万円、第2四半期(10月〜12月)61億04百万円、営業利益は第1四半期93百万円、第2四半期8億21百万円だった。

■16年6月期増収増益・増配予想

 今期(16年6月期)通期の連結業績予想(3月10日に増額修正を発表)は、売上高が前期(15年6月期)比42.7%増の170億円、営業利益が同16.2%増の19億20百万円、経常利益が同16.1%増の16億20百万円、純利益が同16.8%増の10億20百万円としている。

 配当予想(3月10日に増額修正を発表)は、前期比2円増配年間15円(第2四半期末7円、期末8円)としている。予想配当性向は36.7%となる。

 低金利の継続、相続税増税による不動産投資の見直し需要の高まり、そして円安に伴って海外投資家が加わり、投資用ワンルームマンションに対する投資・購入マインドは旺盛である。増収増益基調が期待される。

■株価は戻り歩調、指標面に依然として割安感

 株価の動きを見ると、2月の昨年来安値244円から切り返して戻り歩調だ。3月31日には323円まで上伸した。15年8月以来の戻り高値水準である。

 4月5日の終値300円を指標面で見ると、今期予想連結PER(会社予想の連結EPS40円84銭で算出)は7〜8倍近辺、今期予想配当利回り(会社予想の年間15円で算出)は5.0%近辺、前期実績連結PBR(前期実績の連結BPS203円43銭で算出)は1.5倍近辺である。時価総額は約75億円である。

 週足チャートで見ると13週移動平均線に続いて26週移動平均線を突破した。そして13週移動平均線が上向きに転じた。強基調への転換を確認した形だ。1桁台の予想PERや5%近辺の高配当利回りと指標面の割安感は依然として強い。15年4月高値392円を目指す展開だろう。(情報提供:日本インタビュ新聞社=Media−IR)
[03月21日更新]

アーバネットコーポレーションは16年6月期業績・配当の増額を好感して戻り歩調、依然として割安感

 アーバネットコーポレーション<3242>(JQS)は、投資用マンションの開発・販売を主力としている。投資用マンションの需要は高水準であり、積極的対応として開発物件の分野を拡大する方針だ。株価は16年6月期業績予想および配当予想の増額修正を好感して戻り歩調である。1桁台の予想PERや5%近辺の高配当利回りと指標面の割安感は依然として強い。続伸展開だろう。

■東京23区中心に投資用マンションの開発・販売

 東京23区を中心に投資用・分譲用マンションの開発・販売事業を展開している。収益基盤強化に向けて15年3月に連結子会社アーバネットリビングを設立(15年7月操業)した。

 当社は投資用ワンルームマンションの開発・1棟販売や分譲マンションの開発などのBtoB卸売、子会社アーバネットリビングは当社開発物件の戸別販売、他社物件の買取再販、マンション管理・賃貸などのBtoC小売を基本事業とする。

 自社開発物件のブランドは、アジールコート(ワンルームマンション)、アジールコフレ(コンパクトマンション)、グランアジール(ファミリーマンション)、アジールヴィラ(戸建住宅)である。

 REIT、ファンド、海外投資家の参入などで投資用ワンルームマンションに対する投資・購入マインドは旺盛である。日銀の異次元金融緩和、20年東京夏季五輪、脱デフレ、そして日本経済再生の流れも追い風となる。

■開発物件の分野を拡大方針

 3月10日には、最近の東京23区における事業用地購入の環境、ならびに将来の不動産市場の環境を考慮し、これらへの積極対応として開発物件の分野拡大を発表した。

 当社グループは東京23区駅10分以内を開発用地に特化して投資用ワンルームマンションの開発・1棟販売を事業の中核として成長し、さらにリーマン・ショック以降には分譲用ファミリーマンションならびにコンパクトマンションの開発・販売も行っている。

 当該開発地域においての事業用地については、都心への人口流入や開発の一極集中による価格上昇もあり、優良事業用地の確保が若干難しい状況となっている。こうした環境に積極的に対応するため、従来の投資用ワンルームマンション用地としては取得してこなかった狭小用地についてもアパートや戸建住宅として開発し、開発物件分野の拡大による業績の向上を目指す方針だ。

 なお当社グループの役割分担について、アパートならびに戸建住宅に関しては親会社アーバネットコーポレーションが開発し、子会社アーバネットリビングに物件譲渡したうえで、子会社アーバネットリビングから販売する。この方針に基づいて、2月末に竣工したアジールヴィラ西馬込(4棟)は子会社アーバネットリビングに譲渡する。

■海外投資家への直接販売も強化

 都心部での事業用地取得難、土地価格上昇と建設コスト上昇による売上総利益率低下傾向という事業環境に対して、投資意欲旺盛な台湾・シンガポール・香港・中国本土の海外投資家への直接販売など販売手法の多様化、川崎市や横浜市など人口増加・優良地域への開発エリアの拡大、売上総利益率安定化に向けた分譲物件開発の平準化などの施策を強化している。

 海外投資家への直接販売については、14年7月売買契約締結した投資用ワンルームマンション「アジールコート銀座イースト」(39戸、15年6月期売上計上)が第一弾となり、14年11月に投資用ワンルームマンション「アジールコート新宿」(38戸、16年5月竣工・16年6月期売上計上予定)の売買契約を締結した。

 15年2月には、投資用ワンルームマンション「AXAS大森西アジールコート」(15年6月竣工、マンション74戸、店舗1戸)の店舗1戸の売買契約(15年6月期売上計上)を締結した。

 15年10月には、投資用ワンルームマンション「アジールコート麻布十番(仮称)」(16年12月末竣工・引き渡し予定、56戸うち店舗1戸)の売却を発表した。東急リバブルソリューションン事業本部の仲介で海外法人との売買契約が成立した。なお売却価格は非公表だが15年6月期売上高の10%以上に相当する額としている。

 15年12月には、投資用ワンルームマンション「錦糸町IVPJ(仮称)」(16年6月竣工・16年7月引き渡し予定、96戸)について、国内法人への1棟販売が確定したと発表した。売上計上は17年6月期で、売却価格は15年6月期売上高の10%相当額以上としている。なお本物件の取引は信託受益権売買としている。

 また16年1月には、投資用ワンルームマンション「芝公園PJ(仮称)」(16年12月竣工・17年1月引き渡し予定、56戸)の売却確定を発表した。売上計上は17年6月期の予定である。国内個人投資家への1棟販売で、売却価格は15年6月期売上高の10%以上に相当する額としている。

■物件売上計上で四半期業績は変動

 15年6月期の四半期別推移を見ると、売上高は第1四半期(非連結7月〜9月)29億47百万円、第2四半期(非連結10月〜12月)18億84百万円、第3四半期(連結1月〜3月)53億91百万円、第4四半期(連結4月〜6月)16億88百万円、営業利益は第1四半期3億63百万円、第2四半期1億33百万円、第3四半期9億51百万円、第4四半期2億05百万円だった。

 物件売上計上で四半期収益は変動しやすい収益構造である。15年6月期の売上総利益率は21.7%(14年6月期非連結ベースの18.8%に対して2.9ポイント上昇)だった。ROEは21.1%、自己資本比率は32.6%だった。また配当性向は31.3%だった。

 なお配当性向についての基本方針は、従来は当期純利益から法人税等調整額の影響を排除した数値の30%を配当するとしていたが、16年6月期より当期純利益から法人税等調整額の影響を排除した数値の35%を配当するとしている。

■16年6月期第2四半期累計は売上高、利益とも計画超

 今期(16年6月期)第2四半期累計(7月〜12月)連結業績は、売上高が78億59百万円、営業利益が9億14百万円、経常利益が7億39百万円、純利益が4億86百万円だった。期初計画に対して売上高は1億09百万円、営業利益は64百万円、経常利益は59百万円、純利益は86百万円、それぞれ上回った。

 自社開発物件に関しては、前期からの継続2件を含む投資用ワンルームマンション8棟の戸別決済、ならびに1棟販売で、合計288戸を売上計上した。また他社物件の買取再販物件を、1棟販売含めて合計31戸売上計上した。前年同期(15年6月期第2四半期累計、非連結決算)は投資用ワンルームマンション7棟の一部戸別決済267戸の売上計上だった。

 事業別売上高は不動産開発販売が63億21百万円、不動産仕入販売が14億82百万円、その他が55百万円だった。売上総利益率は19.4%(前年同期の非連結ベースは18.7%)で想定を1%程度上回ったようだ。販管費比率は7.7%(同8.4%)だった。

 なお四半期別の推移を見ると、売上高は第1四半期(7月〜9月)17億55百万円、第2四半期(10月〜12月)61億04百万円、営業利益は第1四半期93百万円、第2四半期8億21百万円だった。

■16年6月期通期の業績予想および配当予想を増額修正

 3月10日に今期(16年6月期)通期の連結業績予想および配当予想の増額修正を発表した。

 通期業績予想については前回予想(8月6日公表)に対して、売上高を10億円、営業利益を1億60百万円、経常利益を1億80百万円、純利益を1億20百万円増額した。修正後の今期(16年6月期)通期連結業績予想は、売上高が前期(15年6月期)比42.7%増の170億円、営業利益が同16.2%増の19億20百万円、経常利益が同16.1%増の16億20百万円、純利益が同16.8%増の10億20百万円としている。

 今期売上計上予定だが未契約だった1物件について、日本法人への1棟売却契約が締結されたため、当期販売予定の戸建4棟の販売可能性ならびに販売価格等を含む通期連結業績を精査した結果、増額修正に至った。

 配当予想は前回予想(8月6日公表)に対して期末1円増額し、年間15円(第2四半期末7円、期末8円)とした。前期との比較では2円増配となる。また予想配当性向は36.7%となる。

 低金利の継続、相続税増税による不動産投資の見直し需要の高まり、そして円安に伴って海外投資家が加わり、投資用ワンルームマンションに対する投資・購入マインドは旺盛である。増収増益基調が期待される。

■株価は戻り歩調、指標面に依然として割安感

 株価の動きを見ると、地合い悪化が影響した2月12日の昨年来安値244円から切り返し、16年6月期業績予想および配当予想の増額修正も好感して戻り歩調の展開だ。3月15日には306円まで上伸した。

 3月18日の終値298円を指標面で見ると、今期予想連結PER(会社予想の連結EPS40円84銭で算出)は7〜8倍近辺、今期予想配当利回り(会社予想の年間15円で算出)は5.0%近辺、そして前期実績連結PBR(前期実績の連結BPS203円43銭で算出)は1.5倍近辺である。時価総額は約74億円である。

 日足チャートで見ると25日移動平均線を突破し、25日移動平均線が上向きに転じた。また週足チャートで見ると13週移動平均線に続いて26週移動平均線も突破した。強基調への転換を確認した形だ。投資用マンションの需要は高水準であり増収増益基調が期待される。1桁台の予想PERや5%近辺の高配当利回りと指標面の割安感は依然として強い。続伸展開だろう。(情報提供:日本インタビュ新聞社=Media−IR)
[2月24日更新]

アーバネットコーポレーションの16年6月期第2四半期累計は計画超、通期も増収増益基調で上ブレ余地

 アーバネットコーポレーション<3242>(JQS)は、投資用マンションの開発・販売を主力としている。投資用マンションの需要は高水準で16年6月期第2四半期累計は売上高、利益とも計画を上回った。通期も増収増益基調が期待され、上ブレ余地がありそうだ。株価は地合い悪化の影響を受ける場面があったが切り返しの動きを強めている。1桁台の予想PERや5%台の高配当利回りと指標面の割安感は強い。調整が一巡して出直り展開だろう。

■東京23区中心に投資用マンションの開発・販売

 東京23区を中心に投資用・分譲用マンションの開発・販売事業を展開している。収益基盤強化に向けて15年3月に連結子会社アーバネットリビングを設立(15年7月操業)した。

 当社は投資用ワンルームマンションの開発・1棟販売や分譲マンションの開発などのBtoB卸売、子会社アーバネットリビングは当社開発物件の戸別販売、他社物件の買取再販、マンション管理・賃貸などのBtoC小売を基本事業とする。

 自社開発物件のブランドは、アジールコート(ワンルームマンション)、アジールコフレ(コンパクトマンション)、グランアジール(ファミリーマンション)、アジールヴィラ(戸建住宅)である。

 REIT、ファンド、海外投資家の参入などで投資用ワンルームマンションに対する投資・購入マインドは旺盛である。日銀の異次元金融緩和、20年東京夏季五輪、脱デフレ、そして日本経済再生の流れも追い風となる。

■海外投資家への直接販売も強化

 都心部での事業用地取得難、土地価格上昇と建設コスト上昇による売上総利益率低下傾向という事業環境に対して、投資意欲旺盛な台湾・シンガポール・香港・中国本土の海外投資家への直接販売など販売手法の多様化、川崎市や横浜市など人口増加・優良地域への開発エリアの拡大、売上総利益率安定化に向けた分譲物件開発の平準化などの施策を強化している。

 海外投資家への直接販売については、14年7月売買契約締結した投資用ワンルームマンション「アジールコート銀座イースト」(39戸、15年6月期売上計上)が第一弾となり、14年11月に投資用ワンルームマンション「アジールコート新宿」(38戸、16年5月竣工・16年6月期売上計上予定)の売買契約を締結した。

 15年2月には、投資用ワンルームマンション「AXAS大森西アジールコート」(15年6月竣工、マンション74戸、店舗1戸)の店舗1戸の売買契約(15年6月期売上計上)を締結した。

 15年10月には、投資用ワンルームマンション「アジールコート麻布十番(仮称)」(16年12月末竣工・引き渡し予定、56戸うち店舗1戸)の売却を発表した。東急リバブルソリューションン事業本部の仲介で海外法人との売買契約が成立した。なお売却価格は非公表だが15年6月期売上高の10%以上に相当する額としている。

 15年12月には、投資用ワンルームマンション「錦糸町IVPJ(仮称)」(16年6月竣工・16年7月引き渡し予定、96戸)について、国内法人への1棟販売が確定したと発表した。売上計上は17年6月期で、売却価格は15年6月期売上高の10%相当額以上としている。なお本物件の取引は信託受益権売買としている。

 また16年1月には、投資用ワンルームマンション「芝公園PJ(仮称)」(16年12月竣工・17年1月引き渡し予定、56戸)の売却確定を発表した。売上計上は17年6月期の予定である。国内個人投資家への1棟販売で、売却価格は15年6月期売上高の10%以上に相当する額としている。

■物件売上計上で四半期業績は変動

 15年6月期の四半期別推移を見ると、売上高は第1四半期(非連結7月〜9月)29億47百万円、第2四半期(非連結10月〜12月)18億84百万円、第3四半期(連結1月〜3月)53億91百万円、第4四半期(連結4月〜6月)16億88百万円、営業利益は第1四半期3億63百万円、第2四半期1億33百万円、第3四半期9億51百万円、第4四半期2億05百万円だった。

 物件売上計上で四半期収益は変動しやすい収益構造である。15年6月期の売上総利益率は21.7%(14年6月期非連結ベースの18.8%に対して2.9ポイント上昇)だった。ROEは21.1%、自己資本比率は32.6%だった。また配当性向は31.3%だった。

 なお配当性向についての基本方針は、従来は当期純利益から法人税等調整額の影響を排除した数値の30%を配当するとしていたが、16年6月期より当期純利益から法人税等調整額の影響を排除した数値の35%を配当するとしている。

■16年6月期第2四半期累計は売上高、利益とも計画超

 2月9日発表した今期(16年6月期)第2四半期累計(7月〜12月)連結業績は、売上高が78億59百万円、営業利益が9億14百万円、経常利益が7億39百万円、純利益が4億86百万円だった。期初計画に対して売上高は1億09百万円、営業利益は64百万円、経常利益は59百万円、純利益は86百万円、それぞれ上回った。

 自社開発物件に関しては、前期からの継続2件を含む投資用ワンルームマンション8棟の戸別決済、ならびに1棟販売で、合計288戸を売上計上した。また他社物件の買取再販物件を、1棟販売含めて合計31戸売上計上した。前年同期(15年6月期第2四半期累計、非連結決算)は投資用ワンルームマンション7棟の一部戸別決済267戸の売上計上だった。

 事業別売上高は不動産開発販売が63億21百万円、不動産仕入販売が14億82百万円、その他が55百万円だった。売上総利益率は19.4%(前年同期の非連結ベースは18.7%)で想定を1%程度上回ったようだ。販管費比率は7.7%(同8.4%)だった。

 なお四半期別の推移を見ると、売上高は第1四半期(7月〜9月)17億55百万円、第2四半期(10月〜12月)61億04百万円、営業利益は第1四半期93百万円、第2四半期8億21百万円だった。

■16年6月期通期増収増益基調

 今期(16年6月期)通期の連結業績予想については前回予想(8月6日公表)を据え置いて、売上高が前期(15年6月期)比34.3%増の160億円、営業利益が同6.5%増の17億60百万円、経常利益が同3.2%増の14億40百万円、純利益が同3.1%増の9億円としている。配当予想(8月6日公表)は同1円増配の年間14円(第2四半期末7円、期末7円)で予想配当性向は38.8%となる。

 投資用ワンルームマンション661戸(15年6月期は投資用ワンルームマンション11棟507戸、コンパクトマンション1棟47戸)、建売4戸、買取再販44戸の販売を予定している。売上総利益率の想定は同3.3ポイント低下の18.4%としている。前期に利益率の高い物件が含まれていたことに加えて、17年6月期売上計上予定の分譲マンション販売に係る販売促進費を計上するため、利益の伸び率は小幅にとどまるとしている。

 通期の会社予想に対する第2四半期累計の進捗率は、売上高が49.1%、営業利益が51.9%、経常利益が51.3%、純利益が54.0%である。物件売上計上で四半期収益は変動しやすい収益構造だが、第2四半期累計の売上総利益率が想定以上だったことを考慮すると、通期会社予想に上ブレ余地がありそうだ。

 低金利の継続、相続税増税による不動産投資の見直し需要の高まり、そして円安に伴って海外投資家が加わり、投資用ワンルームマンションに対する投資・購入マインドは旺盛である。増収増益基調が期待される。

■株価は調整一巡して出直り、指標面に割安感

 株価の動きを見ると、地合い悪化も影響して2月12日に昨年来安値244円まで調整する場面があったが、その後は切り返しの動きを強めている。23日には275円まで上伸した。調整が一巡したようだ。

 2月23日の終値271円を指標面で見ると、今期予想連結PER(会社予想の連結EPS36円06銭で算出)は7〜8倍近辺、今期予想配当利回り(会社予想の年間14円で算出)は5.2%近辺、そして前期実績連結PBR(前期実績の連結BPS203円43銭で算出)は1.3倍近辺である。時価総額は約68億円である。

 日足チャートで見ると25日移動平均線を突破した。そして週足チャートで見ると13週移動平均線突破の動きを強めている。投資用マンションの需要は高水準であり16年6月期も増収増益基調が期待される。1桁台の予想PERや5%台の高配当利回りと指標面の割安感は強い。調整が一巡して出直り展開だろう。
[12月02日更新]

アーバネットコーポレーションは16年6月期増収増益基調、4%台の高配当利回りも評価

 アーバネットコーポレーション<3242>(JQS)は投資用マンションの開発・販売を主力としている。16年6月期第1四半期の進捗率は低水準だったが計画水準だ。投資用マンションの需要は高水準であり16年6月期も増収増益基調が期待される。1桁台の予想PER、4%台の高配当利回りと指標面の割安感は強い。株価は調整が一巡して出直りの動きを強めそうだ。

■東京23区中心に投資用マンションの開発・販売

 東京23区を中心に投資用・分譲用マンションの開発・販売事業を展開している。収益基盤強化に向けて、15年3月に連結子会社アーバネットリビングを設立(7月操業)した。

 当社は投資用ワンルームマンションの開発・1棟販売や分譲マンションの開発などのBtoB卸売、子会社アーバネットリビングは当社開発物件の戸別販売、他社物件の買取再販、マンション管理・賃貸などのBtoC小売を基本事業とする。

 なお11月5日に、連結子会社アーバネットリビングの増資を全額引き受けると発表した。同社の体制が整い、本格的に他社物件の買取再販事業を開始すするにあたり、潤沢な資金による効率的かつ戦略的な物件購入を可能とするために行う。

 REIT、ファンド、海外投資家の参入などで投資用ワンルームマンションに対する投資・購入マインドは旺盛だ。日銀の異次元金融緩和、20年東京夏季五輪、脱デフレ、そして日本経済再生の流れも追い風となる。

■海外投資家への直接販売も強化

 都心部での事業用地取得難、土地価格上昇と建設コスト上昇による売上総利益率低下傾向という事業環境に対して、投資意欲旺盛な台湾・シンガポール・香港・中国本土の海外投資家への直接販売など販売手法の多様化、川崎市や横浜市など人口増加・優良地域への開発エリアの拡大、売上総利益率安定化に向けた分譲物件開発の平準化などの施策を強化している。

 海外投資家への直接販売については、14年7月売買契約締結した投資用ワンルームマンション「アジールコート銀座イースト」(39戸、15年6月期売上計上)が第一弾となり、14年11月に投資用ワンルームマンション「アジールコート新宿」(38戸、16年5月竣工・16年6月期売上計上予定)の売買契約を締結した。

 15年2月には、投資用ワンルームマンション「AXAS大森西アジールコート」(15年6月竣工、マンション74戸、店舗1戸)の店舗1戸の売買契約(15年6月期売上計上)を締結した。

 また10月27日には、投資用ワンルームマンション「アジールコート麻布十番(仮称)」(16年12月末竣工・引き渡し予定、56戸うち店舗1戸)の売却を発表した。東急リバブルソリューションン事業本部の仲介により、海外法人との売買契約が成立した。なお売却価格は非公表だが15年6月期売上高の10%以上に相当する額としている。

■物件売上計上で四半期業績は変動

 15年6月期の四半期別推移を見ると、売上高は第1四半期(非連結7月〜9月)29億47百万円、第2四半期(非連結10月〜12月)18億84百万円、第3四半期(連結1月〜3月)53億91百万円、第4四半期(連結4月〜6月)16億88百万円、営業利益は第1四半期3億63百万円、第2四半期1億33百万円、第3四半期9億51百万円、第4四半期2億05百万円だった。

 物件売上計上で四半期収益は変動しやすい収益構造である。15年6月期の売上総利益率は21.7%(14年6月期非連結ベースの18.8%に対して2.9ポイント上昇)だった。ROEは21.1%、自己資本比率は32.6%で、配当性向は31.3%だった。配当性向については約30%を目安としている。

■16年6月期増収増益基調

 11月5日に発表した今期(16年6月期)第1四半期(7月〜9月)の連結業績は、売上高が17億55百万円で、営業利益が93百万円、経常利益が14百万円、純利益が7百万円だった。

 前期からの継続物件2件を含む投資用ワンルームマンション3棟の一部戸別決済80戸を売上計上した。なお前年同期(15年6月期第1四半期、非連結決算)は、投資用ワンルームマンション4棟の一部戸別決済162戸の売上計上だった。

 通期の連結業績予想は前回予想(8月6日公表)を据え置いて、売上高が前期比34.3%増の160億円で、営業利益が同6.5%増の17億60百万円、経常利益が同3.2%増の14億40百万円、純利益が同3.1%増の9億円としている。

 売上面では投資用ワンルームマンション661戸(15年6月期は投資用ワンルームマンション11棟507戸、コンパクトマンション1棟47戸)、および建売4戸、買取再販44戸の販売を予定して大幅増収見込みだ。

 売上総利益率の想定は同3.3ポイント低下の18.4%としている。前期に利益率の高い物件が含まれていたことに加えて、17年6月期売上計上予定の分譲マンション販売に係る販売促進費を計上するため、利益の伸び率は小幅にとどまるとしている。

 通期会社予想に対する第1四半期の進捗率は売上高が11.0%、営業利益が5.3%、経常利益が1.0%、純利益が0.8%と低水準の形だが、物件売上計上で四半期収益は変動しやすい収益構造であり、第1四半期は会社計画水準のようだ。

 低金利の継続、相続税増税による不動産投資の見直し需要の高まり、そして円安に伴って海外投資家が加わり、投資用ワンルームマンションに対する投資・購入マインドは旺盛である。増収増益基調が期待される。

 なお配当予想(8月6日公表)は同1円増配の年間14円(第2四半期末7円、期末7円)としている。予想配当性向は38.8%である。

■株価は調整一巡して切り返し

 株価の動きを見ると、10月以降は安値圏300円近辺モミ合う展開だったが、第1四半期業績を嫌気する形でやや水準を切り下げた。ただし8月の直近安値267円まで下押すことなく11月6日の280円から切り返す動きだ。調整が一巡したようだ。

 11月30日の終値294円を指標面で見ると、今期予想連結PER(会社予想の連結EPS36円06銭で算出)は8〜9倍近辺、今期予想配当利回り(会社予想の年間14円で算出)は4.8%近辺、前期実績連結PBR(前期実績の連結BPS203円43銭で算出)は1.4倍近辺である。時価総額は約73億円である。

 週足チャートで見ると戻りを押さえていた13週移動平均線突破の動きを強めている。強基調に転換する動きのようだ。投資用マンションの需要は高水準であり16年6月期も増収増益基調が期待される。1桁台の予想PER、4%台の高配当利回りと指標面の割安感は強い。調整が一巡して出直りの動きを強めそうだ。(情報提供:日本インタビュ新聞社=Media−IR)
[09月28日更新]

アーバネットコーポレーションは8月安値で底打ち、4%台の高配当利回りも評価

 アーバネットコーポレーション[3242](JQS)は投資用マンションの開発・販売を主力としている。株価は8月安値で底打ちしたようだ。16年6月期増収増益基調、1桁台の予想PER、そして4%台の高配当利回りを評価して出直り展開だろう。

■投資用マンションの開発・販売が主力

 東京23区を中心に投資用・分譲用マンションの開発・販売事業を展開している。収益基盤強化に向けて、15年3月に子会社アーバネットリビングを設立(7月操業)した。

 当社は投資用ワンルームマンションの開発・1棟販売や分譲マンションの開発などのBtoB卸売、子会社アーバネットリビングは当社開発物件の戸別販売、他社物件の買取再販、マンション管理・賃貸などのBtoC小売を基本事業とする。

 REIT、ファンド、海外投資家の参入などで投資用ワンルームマンションに対する投資・購入マインドは旺盛だ。日銀の異次元金融緩和、20年東京夏季五輪、脱デフレ、そして日本経済再生の流れも追い風となる。

■海外投資家への直接販売も強化

 都心部での事業用地取得難、土地価格上昇と建設コスト上昇による売上総利益率低下傾向という事業環境に対して、投資意欲旺盛な台湾・シンガポール・香港・中国本土の海外投資家への直接販売など販売手法の多様化、川崎市や横浜市など人口増加・優良地域への開発エリアの拡大、売上総利益率安定化に向けた分譲物件開発の平準化などの施策を強化している。

 海外投資家への直接販売については、14年7月売買契約締結した投資用ワンルームマンション「アジールコート銀座イースト」(39戸、15年6月期売上計上)が第一弾となり、14年11月に投資用ワンルームマンション「アジールコート新宿」(38戸、16年5月竣工・16年6月期売上計上予定)の売買契約を締結した。

 また15年2月に投資用ワンルームマンション「AXAS大森西アジールコート」(15年6月竣工、マンション74戸、店舗1戸)の店舗1戸の売買契約(15年6月期売上計上)を締結した。

■16年6月期増収増益基調

 15年6月期の四半期別推移を見ると、売上高は第1四半期(非連結7月〜9月)29億47百万円、第2四半期(非連結10月〜12月)18億84百万円、第3四半期(連結1月〜3月)53億91百万円、第4四半期(連結4月〜6月)16億88百万円、営業利益は第1四半期3億63百万円、第2四半期1億33百万円、第3四半期9億51百万円、第4四半期2億05百万円だった。物件売上計上で四半期収益は変動しやすい収益構造である。

 また15年6月期の売上総利益率は21.7%(14年6月期非連結ベースの18.8%に対して2.9ポイント上昇)だった。ROEは21.1%、自己資本比率は32.6%で、配当性向は31.3%だった。配当性向については約30%を目安としている。

 今期(16年6月期)の連結業績予想(8月6日公表)は、売上高が前期比34.3%増の160億円、営業利益が同6.5%増の17億60百万円、経常利益が同3.2%増の14億40百万円、純利益が同3.1%増の9億円としている。

 売上面では投資用ワンルームマンション661戸(前期は投資用ワンルームマンション11棟507戸、コンパクトマンション1棟47戸)、および建売4戸、買取再販44戸の販売を予定して大幅増収見込みだ。

 売上総利益率の想定は同3.3ポイント低下の18.4%としている。前期に利益率の高い物件が含まれていたことに加えて、17年6月期売上計上予定の分譲マンション販売に係る販売促進費を計上するため、利益の伸び率は小幅にとどまるとしている。

 低金利の継続、相続税増税による不動産投資の見直し需要の高まり、そして円安に伴って海外投資家が加わり、投資用ワンルームマンションに対する投資・購入マインドは旺盛である。増収増益基調が期待される。

 なお配当予想(8月6日公表)は同1円増配の年間14円(第2四半期末7円、期末7円)としている。予想配当性向は38.8%となる。

■株価は徐々に下値を切り上げ、8月安値で底打ち

 株価の動きを見ると、悪地合いの影響で8月25日に1月の年初来安値に並ぶ267円まで急落する場面があったが、その後は290円〜300円近辺に戻して徐々に下値を切り上げている。8月安値で底打ちしたようだ。

 9月25日の終値295円を指標面で見ると、今期予想連結PER(会社予想の連結EPS36円06銭で算出)は8〜9倍近辺、今期予想配当利回り(会社予想の年間14円で算出)は4.8%近辺、前期実績連結PBR(前期実績の連結BPS203円43銭で算出)は1.5倍近辺である。なお時価総額は約74億円である。

 週足チャートで見ると52週移動平均線を割り込んで調整局面だが、8月急落に長い下ヒゲをつけ、その後は下値を切り上げる動きだ。8月安値で底打ちした可能性があり、16年6月期増収増益基調、1桁台の予想PER、そして4%台の高配当利回りを評価して出直り展開だろう。(情報提供:日本インタビュ新聞社=Media−IR)
[8月20日更新]

アーバネットコーポレーションは16年6月期増収増益基調、4%台の高配当利回りも評価して出直り本格化

 アーバネットコーポレーション[3242](JQS)は投資用マンションの開発・販売を主力としている。株価は7月の直近安値から切り返して戻り歩調の展開だ。16年6月期増収増益基調であり、4%台の高配当利回りも評価して出直りの動きが本格化しそうだ。

■投資用マンションの開発・販売が主力

 東京23区で投資用・分譲用マンションの開発・販売事業を展開している。収益基盤強化に向けて、15年3月に子会社アーバネットリビングを設立(7月操業)した。

 当社は投資用ワンルームマンションの開発・1棟販売や分譲マンションの開発などのBtoB卸売、子会社アーバネットリビングは当社開発物件の戸別販売、他社物件の買取再販、マンション管理・賃貸などのBtoC小売を基本事業とする。

 REIT、ファンド、海外投資家の参入などで投資用ワンルームマンションに対する投資・購入マインドは旺盛だ。日銀の異次元金融緩和、20年東京夏季五輪、脱デフレ、そして日本経済再生の流れも追い風となる。

■海外投資家への直接販売も強化

 都心部での事業用地取得難、土地価格上昇と建設コスト上昇による売上総利益率低下傾向という事業環境に対して、投資意欲旺盛な台湾・シンガポール・香港・中国本土の海外投資家への直接販売など販売手法の多様化、川崎市や横浜市など人口増加・優良地域への開発エリアの拡大、売上総利益率安定化に向けた分譲物件開発の平準化などの施策を強化している。

 海外投資家への直接販売については、14年7月売買契約締結した投資用ワンルームマンション「アジールコート銀座イースト」(39戸、15年6月期売上計上)が第一弾となり、14年11月に投資用ワンルームマンション「アジールコート新宿」(38戸、16年5月竣工・16年6月期売上計上予定)の売買契約を締結した。

 また15年2月に投資用ワンルームマンション「AXAS大森西アジールコート」(15年6月竣工、マンション74戸、店舗1戸)の店舗1戸の売買契約(15年6月期売上計上)を締結した。

■15年6月期は大幅増益、16年6月期も増収増益基調

 8月6日に発表した前期(15年6月期)連結業績(2月16日に2回目の増額修正)は、売上高が119億10百万円、営業利益が16億52百万円、経常利益が13億95百万円、純利益が8億73百万円だった。前期第3四半期から連結財務諸表を作成しているため単純比較はできないが、前々期の非連結決算との比較では13.6%増収、39.3%営業増益、40.8%経常増益、14.4%最終増益となる。

 配当予想(2月16日に2回目の増額修正)は前々期比1円増配の年間13円(第2四半期末5円、期末8円)で、配当性向は31.3%となる。配当性向については約30%を目安としている。またROEは21.1%、自己資本比率は32.6%だった。

 不動産開発販売は投資用ワンルームマンション11棟(507戸)、コンパクトマンション1棟(47戸)の売却で売上高が116億71百万円、不動産仕入販売は買取再販による分譲用コンパクトマンション(2戸)の販売で売上高が96百万円、その他(不動産仲介・賃貸など)の売上高が1億43百万円だった。

 売上総利益率は21.7%となり、前期非連結ベースの18.8%に対して2.9ポイント上昇した。販管費の圧縮も寄与して大幅営業増益、経常増益だった。純利益は税務上の繰越欠損金が前期で解消されて税金費用が増加したため、営業利益、経常利益に比べて小幅な伸び率だった。

 なお参考値として15年6月期の四半期別推移を見ると、売上高は第1四半期(非連結7月〜9月)29億47百万円、第2四半期(非連結10月〜12月)18億84百万円、第3四半期(連結1月〜3月)53億91百万円、第4四半期(連結4月〜6月)16億88百万円で、営業利益は第1四半期3億63百万円、第2四半期1億33百万円、第3四半期9億51百万円、第4四半期2億05百万円だった。物件売上計上で四半期収益は変動しやすい収益構造である。

 今期(16年6月期)の連結業績予想(8月6日公表)は、売上高が前期比34.3%増の160億円、営業利益が同6.5%増の17億60百万円、経常利益が同3.2%増の14億40百万円、純利益が同3.1%増の9億円としている。

 売上面では投資用ワンルームマンション661戸、建売4戸、買取再販44戸の販売を予定して大幅増収見込みだ。売上総利益率の想定は同3.3ポイント低下の18.4%としている。前期に利益率の高い物件が含まれていたことに加えて、17年6月期売上計上予定の分譲マンション販売に係る販売促進費を計上するため、利益の伸び率は小幅にとどまるとしている。

 低金利と円安の継続、相続税増税による不動産投資の見直し需要の高まり、そして海外投資家が加わり、投資用ワンルームマンションに対する投資・購入マインドは旺盛であり、増収増益基調が期待される。

 なお配当予想(8月6日公表)は同1円増配の年間14円(第2四半期末7円、期末7円)としている。予想配当性向は38.8%となる。

■株価は7月の直近安値から切り返して戻り歩調

 株価の動きを見ると、全般地合い悪化も影響した7月9日の直近安値285円から切り返して戻り歩調の展開だ。8月6日に338円、そして19日には339円まで上伸した。

 8月19日の終値337円を指標面で見ると、今期予想連結PER(会社予想の連結EPS36円06銭で算出)は9〜10倍近辺、今期予想配当利回り(会社予想の年間14円で算出)は4.2%近辺、前期実績連結PBR(前期実績の連結BPS203円43銭で算出)は1.7倍近辺である。

 日足チャートで見ると25日移動平均線を突破した。そして25日移動平均線が上向きに転じた。週足チャートで見ると13週移動平均線に続いて26週移動平均線も突破の動きを強めている。16年6月期も増収増益基調であり、4%台の高配当利回りも評価して出直りの動きが本格化しそうだ。(情報提供:日本インタビュ新聞社=Media−IR)
[7月30日更新]

アーバネットコーポレーションは売り一巡して調整の最終局面、16年6月期も増収増益基調

 アーバネットコーポレーション[3242](JQS)は投資用マンション開発・販売を主力としている。株価は年初来高値圏370円〜380円近辺から公募増資を嫌気して反落し、地合い悪化も影響して9日に285円まで下押す場面があったが、その後は売り一巡して310円〜320円近辺で推移している。調整の最終局面のようだ。16年6月期も増収増益基調が期待され、高配当利回りも評価して切り返し展開だろう。なお8月6日に15年6月期の決算発表を予定している。

■投資用・分譲用マンションの開発・販売が主力

 東京23区で投資用・分譲用マンションの開発・販売事業を展開している。収益基盤強化に向けて、15年3月に子会社アーバネットリビングを設立(7月操業)した。戸別分譲事業、マンション管理事業、賃貸事業を展開する。

 REIT、ファンド、海外投資家の参入などで投資用ワンルームマンションに対する投資・購入マインドは旺盛だ。日銀の異次元金融緩和、20年東京夏季五輪、脱デフレ、そして日本経済再生の流れも追い風となる。

■海外投資家への直接販売も強化

 都心部での事業用地取得難、土地価格上昇と建設コスト上昇による売上総利益率低下傾向という事業環境に対して、投資意欲旺盛な台湾・シンガポール・香港・中国本土の海外投資家への直接販売など販売手法の多様化、川崎市や横浜市など人口増加・優良地域への開発エリアの拡大、売上総利益率安定化に向けた分譲物件開発の平準化などの施策を強化している。

 海外投資家への直接販売については、14年7月に売買契約を締結した投資用ワンルームマンション「アジールコート銀座イースト」(15年2月末竣工、15年6月期売上計上予定)が第一弾となり、14年11月に投資用ワンルームマンション「アジールコート新宿」(16年3月末竣工、16年6月期売上計上予定)の売買契約を締結した。

 15年2月には、投資用ワンルームマンション「AXAS大森西アジールコート」(15年6月竣工、マンション74戸、店舗1戸)の店舗1戸の売買契約(15年6月期売上計上予定)を締結した。

■16年6月期も増収増益基調

 前期(15年6月期)の連結業績予想(2月16日に2回目の増額修正)は売上高が118億円、営業利益が16億円、経常利益が13億20百万円、純利益が8億50百万円としている。前々期非連結との比較で12.6%増収、34.9%営業増益、33.2%経常増益、11.4%最終増益となる。

 配当予想(2月16日に2回目の増額修正)は同1円増配の年間13円(第2四半期末5円、期末8円)としている。予想配当性向は31.9%となる。なお配当性向については約30%を目安としている。

 第3四半期累計(7月〜3月)は売上高が102億22百万円、営業利益が14億47百万円、経常利益が12億62百万円、純利益が8億03百万円だった。第3四半期から連結財務諸表を作成したため前年同期との単純比較はできないが、投資用ワンルームマンションの販売が好調に推移しているようだ。

 14年6月期から継続の2物件(68戸)含む9棟の一部戸別決済438戸を売上計上した。このうち「アジールコート銀座イースト」1棟(39戸)は海外投資家への1棟販売である。またコンパクトマンション「アジールコフレ新中野」1棟(47戸)を全戸売上計上した。

 なお参考値として四半期別推移を見ると、売上高は第1四半期(非連結7月〜9月)29億47百万円、第2四半期(非連結10月〜12月)18億84百万円、第3四半期(連結1月〜3月)53億91百万円、営業利益は第1四半期3億63百万円、第2四半期1億33百万円、第3四半期9億51百万円だった。物件売上計上で四半期収益は変動しやすい収益構造だが、第3四半期は分譲物件売上計上が売上総利益率上昇に寄与した。

 通期予想に対する第3四半期累計の進捗率は売上高が86.6%、営業利益が90.4%、経常利益が95.6%、94.5%で、利益は計画をほぼ達成した水準である。

 投資用ワンルームマンション売上計上戸数の増減で収益が変動しやすいが、15年6月期の売上計上を想定していなかった15年6月竣工「AXAS大森西アジールコート」の店舗部分を6月に売上計上することも考慮すると、通期3回目の増額の可能性もあるだろう。

 今期(16年6月期)については、投資用ワンルームマンション合計682戸の売上計上を予定しているようだ。海外投資家を含めて投資・購入マインドは旺盛であり増収増益基調が期待される。

■株価は売り一巡して調整の最終局面

 なお15年5月に公募増資・株主売り出し・オーバーアロットメントによる第三者割当増資を実施した。公募による新株式発行341万株、株主売り出し113万4000株、およびオーバーアロットメントによる売り出しに伴う新株発行68万1600株で、発行価格は334円だった。増資後の発行済株式総数は2495万8400株となった。調達資金(手取概算額合計12億72百万円)は賃貸不動産の開発資金、販売用不動産の開発資金、借入金の返済に充当する。

 株価の動きを見ると、年初来高値圏370円〜380円近辺から公募増資を嫌気して急反落し、さらに全般地合い悪化も影響して7月9日に285円まで下押す場面があったが、その後は売り一巡して310円〜320円近辺で推移している。

 7月29日の終値312円を指標面(EPSとBPSは増資後の発行済株式総数で算出)で見ると、前期推定連結PER(会社予想に公募増資を考慮した連結EPS34円06銭で算出)は9〜10倍近辺、前期推定配当利回り(会社予想の年間13円で算出)は4.2%近辺、前々期実績PBR(非連結ベースの前々期実績に公募増資を考慮したBPS127円29銭で算出)は2.5倍近辺である。

 週足チャートで見ると26週移動平均線を割り込んで調整局面だが、52週移動平均線がサポートラインとなって下げ渋り感を強めている。調整の最終局面のようだ。16年6月期も増収増益基調が期待され、高配当利回りも評価して切り返し展開だろう。(情報提供:日本インタビュ新聞社=Media−IR)
[6月18日更新]

アーバネットコーポレーションは公募増資の売り一巡、16年6月期も増収増益期待

 アーバネットコーポレーション[3242](JQS)は投資用マンションの開発・販売事業を展開している。株価は公募増資により年初来高値圏から反落したが売り一巡したようだ。16年6月期も増収増益基調が期待され、高配当利回りも評価して切り返し展開だろう。

 東京23区で投資用・分譲用マンションの開発・販売事業を展開している。15年3月には子会社アーバネットリビングを設立(7月操業予定)した。戸別分譲事業、マンション管理事業、賃貸事業を展開する。

 REIT、ファンド、海外投資家の参入などで投資用ワンルームマンションに対する投資・購入マインドは旺盛だ。日銀の異次元金融緩和、20年東京夏季五輪、脱デフレ、そして日本経済再生の流れも追い風となる。

 都心部での事業用地取得難、土地価格上昇と建設コスト上昇による売上総利益率低下傾向という事業環境に対して、投資意欲旺盛な台湾・シンガポール・香港・中国本土の海外投資家への直接販売など販売手法の多様化、川崎市や横浜市など人口増加・優良地域への開発エリアの拡大、売上総利益率安定化に向けた分譲物件開発の平準化などの施策を強化している。

 海外投資家への直接分譲については、14年7月に売買契約を締結した投資用ワンルームマンション「アジールコート銀座イースト」(15年2月末竣工、15年6月期売上計上予定)が第一弾となり、14年11月に投資用ワンルームマンション「アジールコート新宿」(16年3月末竣工、16年6月期売上計上予定)の売買契約を締結した。15年2月には投資用ワンルームマンション「AXAS大森西アジールコート」(15年6月竣工、マンション74戸、店舗1戸)の店舗1戸の売買契約(15年6月期売上計上予定)を締結した。

 今期(15年6月期)の連結業績予想(2月16日に2回目の増額修正)は売上高が118億円、営業利益が16億円、経常利益が13億20百万円、純利益が8億50百万円としている。前期の非連結との比較で12.6%増収、34.9%営業増益、33.2%経常増益、11.4%最終増益となる。

 配当予想(2月16日に2回目の増額修正)は同1円増配の年間13円(第2四半期末5円、期末8円)で、予想配当性向は31.9%となる。なお配当性向については約30%を目安としている。

 第3四半期累計(7月〜3月)は売上高が102億22百万円、営業利益が14億47百万円、経常利益が12億62百万円、純利益が8億03百万円だった。第3四半期から連結財務諸表を作成したため前年同期との単純比較はできないが、投資用ワンルームマンションの販売が好調に推移しているようだ。

 前期から継続の2物件(68戸)含む9棟の一部戸別決済438戸を売上計上した。このうち「アジールコート銀座イースト」1棟(39戸)は海外投資家への1棟販売である。またコンパクトマンション「アジールコフレ新中野」1棟(47戸)を全戸売上計上した。

 なお参考値として四半期別推移を見ると、売上高は第1四半期(非連結7月〜9月)29億47百万円、第2四半期(非連結10月〜12月)18億84百万円、第3四半期(連結1月〜3月)53億91百万円、営業利益は第1四半期3億63百万円、第2四半期1億33百万円、第3四半期9億51百万円だった。物件売上計上で四半期収益は変動しやすい収益構造だが、第3四半期は分譲物件売上計上が売上総利益率上昇に寄与したようだ。

 通期見通しに対する第3四半期累計の進捗率は売上高が86.6%、営業利益が90.4%、経常利益が95.6%、94.5%で、利益は計画をほぼ達成した水準である。

 投資用ワンルームマンション売上計上戸数の増減で収益が変動しやすいが、15年6月期の売上計上を想定していなかった15年6月竣工「AXAS大森西アジールコート」の店舗部分を6月に売上計上することも考慮すると、通期3回目の増額の可能性もあるだろう。

 来期(16年6月期)については、投資用ワンルームマンション合計682戸の売上計上を予定しているようだ。海外投資家を含めて投資・購入マインドは旺盛であり増収増益基調が期待される。

 なお15年5月に公募増資・株主売り出し・オーバーアロットメントによる第三者割当増資を実施した。公募による新株式発行341万株、株主売り出し株数113万4000株、およびオーバーアロットメントによる売り出し株数68万1600株で、発行価格334円、受け渡し期日6月10日である。

 また増資後の発行済株式総数(オーバーアロットメントによる第三者割当増資後)は2495万8400株となる。調達資金(手取概算額合計上限)の約12億72百万円については、賃貸不動産の開発資金、販売用不動産の開発資金、借入金の返済に充当する。

 株価の動きを見ると、公募増資により年初来高値圏370円〜380円近辺から5月29日の328円まで反落した。その後は売り一巡して340円近辺で推移している。

 6月17日の終値343円を指標面(EPSとBPSは増資後の発行済株式総数で算出)で見ると、今期予想連結PER(会社予想に公募増資を考慮した連結EPS34円06銭で算出)は10倍近辺、今期予想配当利回り(会社予想の年間13円で算出)は3.8%近辺、前期実績PBR(非連結ベースの前期実績に公募増資を考慮したBPS127円29銭で算出)は2.7倍近辺である。

 週足チャートで見ると大陰線を引いて急反落したが、26週移動平均線近辺から切り返す動きとなった。サポートラインを確認した形だ。16年6月期も増収増益基調が期待され、高配当利回りも評価して切り返し展開だろう。(情報提供:日本インタビュ新聞社=Media−IR)
[5月08日更新]

アーバネットコーポレーションは第3四半期累計業績の高進捗率を評価して上値試す

 アーバネットコーポレーション[3242](JQS)は投資用マンションの開発・販売事業を展開している。5月7日に第3四半期累計(7月〜3月)業績を発表し、通期見通しに対する進捗率は高水準だった。株価は4月の年初来高値392円から一旦反落したが、第3四半期累計の高進捗率を評価して上値を試す展開だろう。低PERや高配当利回りも評価材料だ。

 東京23区で投資用・分譲用マンションの開発・販売事業を展開している。15年3月には子会社アーバネットリビングを設立(7月操業予定)した。グループ全体の発展を目指して戸別分譲事業、マンション管理事業、賃貸事業を展開する。

 REIT、ファンド、海外投資家の参入などで投資用ワンルームマンションに対する投資・購入マインドは旺盛だ。日銀の異次元金融緩和、20年東京夏季五輪、脱デフレ、そして日本経済再生の流れも追い風となる。

 土地価格上昇と建設コスト上昇によって売上総利益率が低下傾向を強めるという事業環境に対して、投資意欲旺盛な台湾・シンガポール・香港・中国本土の海外投資家への直接販売など販売手法の多様化、川崎市や横浜市など人口増加・優良地域への開発エリアの拡大、売上総利益率安定化に向けた分譲物件開発の平準化などの施策を強化している。

 海外投資家への直接分譲については、14年7月に売買契約を締結した投資用ワンルームマンション「アジールコート銀座イースト」(15年2月末竣工、15年6月期売上計上)が第一弾となり、14年11月には投資用ワンルームマンション「アジールコート新宿」(16年3月末竣工、16年6月期売上計上予定)の売買契約も締結した。

 そして15年2月には、投資用ワンルームマンション「東邦大学前プロジェクト(仮称)」(マンション部分74戸、店舗1店)の売却を発表した。海外投資家への直接分譲で、売却価格は14年6月期売上高の10%相当額以上としている。

 5月7日に発表した今期(15年6月期)第3四半期累計(7月〜3月)の連結業績は売上高が102億22百万円、営業利益が14億47百万円、経常利益が12億62百万円、純利益が8億03百万円だった。第3四半期から連結財務諸表を作成したため前年同期との単純比較はできないが、投資用ワンルームマンションの販売が好調に推移しているようだ。

 第3四半期累計では前期からの継続2物件(68戸)を含む9棟の一部戸別決済438戸を売上計上した。このうち「アジールコート銀座イースト」1棟(39戸)は海外投資家への1棟販売である。またコンパクトマンション「アジールコフレ新中野」1棟(47戸)を全戸売上計上した。

 なお参考値として四半期別推移を見ると、売上高は第1四半期(非連結7月〜9月)29億47百万円、第2四半期(非連結10月〜12月)18億84百万円、第3四半期(連結1月〜3月)53億91百万円、営業利益は第1四半期3億63百万円、第2四半期1億33百万円、第3四半期9億51百万円である。

 通期の連結業績予想は前回予想(2月16日に2回目の増額修正)を据え置いて、売上高が118億円、営業利益が16億円、経常利益が13億20百万円、純利益が8億50百万円としている。前期の非連結との比較で12.6%増収、34.9%営業増益、33.2%経常増益、11.4%最終増益となる。配当予想(2月16日に2回目の増額修正)は配当性向約30%を目標として同1円増配の年間13円(第2四半期末5円、期末8円)としている。

 通期見通しに対する第3四半期累計の進捗率は売上高が86.6%、営業利益が90.4%、経常利益が95.6%、94.5%で、利益は計画をほぼ達成した水準である。

 投資用ワンルームマンション売上計上戸数の増減で収益が変動しやすいが、15年6月期の売上計上を想定していなかった15年5月竣工物件の店舗部分を6月に売上計上することも考慮すると、通期3回目の増額の可能性もあるだろう。

 株価の動き(2月4日付で貸借銘柄)を見ると、水準を切り上げて4月の年初来高値392円まで上伸した。13年5月高値560円以来の水準だ。その後は利益確定売りで一旦反落したが、350円近辺で自律調整一巡感を強めている。好業績見通しを評価する流れに変化はないだろう。

 5月7日の終値359円を指標面で見ると、今期予想連結PER(会社予想の連結EPS40円79銭で算出)は8〜9倍近辺、今期予想配当利回り(会社予想の年間13円で算出)は3.6%近辺、前期実績PBR(非連結ベースの前期実績BPS153円34銭で算出)は2.3倍近辺である。

 週足チャートで見るとサポートラインの13週移動平均線が接近して切り返しのタイミングのようだ。第3四半期累計業績の高進捗率を評価して上値を試す展開だろう。低PERや高配当利回りも評価材料だ。(情報提供:日本インタビュ新聞社=Media−IR)
[4月06日更新]

アーバネットコーポレーションは好業績見通しを評価して13年5月高値目指す

 投資用マンションのアーバネットコーポレーション[3242](JQS)の株価は4月3日に377円まで上伸した。13年7月385円以来の高値水準だ。好業績見通しを評価する流れに変化はないようだ。低PERや高配当利回りに依然として割安感があり13年5月高値560円を目指す展開だろう。なお5月7日に15年6月期第3四半期累計(7月〜3月)の業績発表を予定している。

 東京23区で投資用・分譲用マンションの開発・販売事業を展開している。15年3月には子会社アーバネットリビングを設立した。グループ全体の発展を目指して戸別分譲事業、マンション管理事業、賃貸事業を展開する。

 REIT、ファンド、海外投資家の参入などで投資用ワンルームマンションに対する投資・購入マインドは旺盛だ。日銀の異次元金融緩和、20年東京夏季五輪、脱デフレ、そして日本経済再生の流れも追い風となる。

 土地価格上昇と建設コスト上昇によって売上総利益率が低下傾向を強めるという事業環境に対して、投資意欲旺盛な台湾・シンガポール・香港・中国本土の海外投資家への直接販売など販売手法の多様化、川崎市や横浜市など人口増加・優良地域への開発エリアの拡大、売上総利益率安定化に向けた分譲物件開発の平準化などの施策を強化している。

 海外投資家への直接分譲については、14年7月に売買契約を締結した投資用ワンルームマンション「アジールコート銀座イースト」(15年2月末竣工、15年6月期売上計上予定)が第一弾となり、14年11月には投資用ワンルームマンション「アジールコート新宿」(16年3月末竣工、16年6月期売上計上予定)の売買契約も締結した。

 そして15年2月には、投資用ワンルームマンション「東邦大学前プロジェクト(仮称)」(マンション部分74戸、店舗1店)の売却を発表した。海外投資家への直接分譲で、売却価格は前期(14年6月期)売上高の10%相当額以上としている。

 今期(15年6月期)の業績(非連結)見通し(2月16日に2回目の増額修正)は売上高が前期比12.6%増の118億円、営業利益が同34.9%増の16億円、経常利益が同33.2%増の13億20百万円、そして純利益が同11.4%増の8億50百万円としている。

 配当予想(2月16日に2回目の増額修正)は配当性向約30%を目標として、同1円増配の年間13円(第2四半期末5円、期末8円)としている。

 今期の売上計上を想定していなかった15年5月竣工物件の店舗部分が6月に売上計上されることになり、原価や販管費を精査したことも利益増額に寄与する。

 株価の動き(2月4日付で貸借銘柄)を見ると、水準切り上げの動きが続いている。4月3日には377円まで上伸した。13年7月385円以来の高値水準だ。好業績見通しを評価する流れに変化はないようだ。

 4月3日の終値377円を指標面で見ると、今期予想PER(会社予想のEPS40円79銭で算出)は9〜10倍近辺、今期予想配当利回り(会社予想の年間13円で算出)は3.5%近辺、そして前期実績PBR(前期実績のBPS153円34銭で算出)は2.5倍近辺である。

 日足チャートで見ると25日移動平均線、週足チャートで見ると13週移動平均線がサポートラインとなって強基調の形だ。9〜10倍近辺の低PER、3%台の高配当利回りに依然として割安感があり、13年5月高値560円を目指す展開だろう。(情報提供:日本インタビュ新聞社=Media−IR)
[3月12日更新]

アーバネットコーポレーションは昨年来高値更新、高配当利回りも評価して13年5月高値目指す

 投資用マンションのアーバネットコーポレーション[3242](JQS)の株価は昨年来高値を更新して強基調の展開だ。今期(15年6月期)業績と配当予想の2回目の増額修正を好感する動きだ。低PERや3%台後半の高配当利回りも評価して13年5月高値560円を目指す展開だろう。

 東京23区で投資用・分譲用マンションの開発・販売事業を展開している。15年3月には子会社アーバネットリビングを設立した。グループ全体の発展を目指して戸別分譲事業、マンション管理事業、賃貸事業を展開する。

 REIT、ファンド、海外投資家の参入などで投資用ワンルームマンションに対する投資・購入マインドは旺盛だ。日銀の異次元金融緩和、20年東京夏季五輪、脱デフレ、そして日本経済再生の流れも追い風となる。

 土地価格上昇と建設コスト上昇によって売上総利益率が低下傾向を強めるという事業環境に対応して、投資意欲旺盛な台湾・シンガポール・香港・中国本土の海外投資家への直接販売など販売手法の多様化、川崎市や横浜市など人口増加・優良地域への開発エリアの拡大、売上総利益率安定化に向けた分譲物件開発の平準化などの施策を強化している。

 海外投資家への直接分譲については、14年7月に売買契約を締結した投資用ワンルームマンション「アジールコート銀座イースト」(15年2月末竣工、15年6月期売上計上予定)が第一弾となり、14年11月には投資用ワンルームマンション「アジールコート新宿」(16年3月末竣工、16年6月期売上計上予定)の売買契約も締結した。

 そして15年2月には、投資用ワンルームマンション「東邦大学前プロジェクト(仮称)」(マンション部分74戸、店舗1店)の売却を発表した。海外投資家への直接分譲で、売却価格は前期(14年6月期)売上高の10%相当額以上としている。

 今期(15年6月期)の業績(非連結)見通しと配当予想について2月16日に増額修正した。1月22日に続いて今期2回目の増額修正だ。

 修正後の今期業績(非連結)見通しは売上高が前期比12.6%増の118億円で、営業利益が同34.9%増の16億円、経常利益が同33.2%増の13億20百万円、純利益が同11.4%増の8億50百万円とした。配当予想は配当性向約30%を目標として、同1円増配の年間13円(第2四半期末5円、期末8円)とした。

 今期の売上計上を想定していなかった15年5月竣工物件の店舗部分が6月に売上計上されることになった。また原価や販管費を精査したことも利益増額に寄与したようだ。

 株価の動き(2月4日付で貸借銘柄)を見ると、今期業績と配当予想の2回目の増額修正を好感して水準を切り上げている。3月10日には338円まで上伸し、14年1月325円を突破して昨年来高値を更新した。

 3月11日の終値332円を指標面で見ると、今期予想PER(会社予想のEPS40円79銭で算出)は8〜9倍近辺、今期予想配当利回り(会社予想の年間13円で算出)は3.9%近辺、そして前期実績PBR(前期実績のBPS153円34銭で算出)は2.2倍近辺である。

 日足チャートで見ると25日移動平均線、週足チャートで見ると13週移動平均線がサポートラインとなって強基調の形だ。今期2回目の増額修正、低PER、3%台後半の高配当利回りを評価して13年5月高値560円を目指す展開だろう。(情報提供:日本インタビュ新聞社=Media−IR)
[2月17日更新]

アーバネットコーポレーションは15年6月期業績・配当予想を2回目の増額修正、13年5月高値目指す

 投資用マンションのアーバネットコーポレーション[3242](JQS)は2月16日、今期(15年6月期)業績・配当予想の増額修正を発表した。1月22日に続いて2回目の増額修正だ。株価は下値を切り上げて戻り歩調の展開であり、今期2回目の増額修正、低PER、4%台の高配当利回りを評価して動意付きそうだ。13年5月高値560円を目指す展開だろう。

 東京23区で投資用・分譲用マンションの開発・販売事業を展開している。REIT、ファンド、海外投資家の参入などで投資用ワンルームマンションに対する投資・購入マインドは旺盛であり、在庫不足のため販売価格は上昇傾向のようだ。日銀の異次元金融緩和、20年東京夏季五輪、脱デフレ、そして日本経済再生の流れも追い風となる。

 なお2月5日に、100%子会社アーバネットリビングの設立(3月3日設立予定)を発表した。グループ全体の発展を目指して戸別分譲事業、マンション管理事業、賃貸事業を展開する。

 土地価格上昇と建設コスト上昇によって売上総利益率が低下傾向を強めるという事業環境に対応して、投資意欲旺盛な台湾・シンガポール・香港・中国本土の海外投資家への直接販売など販売手法の多様化、川崎市や横浜市など人口増加・優良地域への開発エリアの拡大、売上総利益率安定化に向けた分譲物件開発の平準化などの施策を強化している。

 海外投資家への直接分譲については、14年7月に売買契約を締結した投資用ワンルームマンション「アジールコート銀座イースト」(15年2月末竣工、15年6月期売上計上予定)が第一弾となった。また14年11月に投資用ワンルームマンション「アジールコート新宿」(16年3月末竣工、16年6月期売上計上予定)の売買契約を締結した。

 そして2月16日には投資用ワンルームマンション「東邦大学前プロジェクト(仮称)」(マンション部分74戸、店舗1店)の売却を発表した。海外投資家への直接分譲で、売却価格は前期(14年6月期)売上高の10%相当額以上としている。

 2月5日に発表した今期(15年6月期)第2四半期累計(7月〜12月)の業績(非連結)は、前年同期比33.5%増収、同36.2%営業増益、同33.7%経常増益、同26.1%最終減益だった。純利益は法人税等調整額が増加したため減益だったが、投資用ワンルームマンション7棟の一部戸別決済267戸を売上計上し、販売価格上昇による売上総利益率改善や販管費の圧縮なども寄与して大幅営業増益だった。

 そして2月16日には今期(15年6月期)業績(非連結)と配当予想の増額修正を発表した。いずれも1月22日に続いて今期2回目の増額修正だ。

 今期の業績(非連結)見通しは、前回予想(1月22日に増額修正)に対して売上高を3億円増額して前期比12.6%増の118億円、営業利益を1億50百万円増額して同34.9%増の16億円、経常利益を1億20百万円増額して同33.2%増の13億20百万円、そして純利益を80百万円増額して同11.4%増の8億50百万円とした。

 今期の売上計上を想定していなかった15年5月竣工物件の店舗部分が6月に売上計上されることになった。また原価や販管費を精査したことも利益増額に寄与した。

 配当予想については配当性向約30%を目標として、業績見通しの増額修正に伴って前回予想(1月22日に増額修正)から1円増額して年間13円(第2四半期末5円、期末8円)とした。前期との比較では1円増配となる。

 株価の動き(2月4日付で貸借銘柄)を見ると、300円を挟むレンジでやや乱高下の形だ。1月22日に1回目の増額修正を好感して320円まで急伸する場面があったが、12月8日の戻り高値320円を抜けず一旦反落した。ただし下値を切り上げて戻り歩調の展開だ。足元では2月6日の283円から12日の318円まで上伸している。

 2月16日の終値305円を指標面(2回目の修正後)で見ると、今期予想PER(会社予想のEPS40円79銭で算出)は7〜8倍近辺、今期予想配当利回り(会社予想の年間13円で算出)は4.3%近辺、そして前期実績PBR(前期実績のBPS153円34銭で算出)は2.0倍近辺である。

 日足チャートで見ると25日移動平均線、週足チャートで見ると13週移動平均線がサポートラインとなって下値を切り上げている。強基調の形だ。今期2回目の増額修正、低PER、4%台の高配当利回りを評価して13年5月高値560円を目指す展開だろう。
(情報提供:日本インタビュ新聞社=Media−IR)
[1月06日更新]

アーバネットコーポレーションは下値を切り上げて強基調を確認、低PERや高配当利回りも支援材料

 投資用マンションのアーバネットコーポレーション[3242](JQS)の株価は、12月8日の320円から一旦反落したが、足元では280円近辺から反発の動きを強めている。下値を切り上げて強基調を確認した形だ。低PERや3%台半ばの高配当利回りも支援材料であり、14年1月の325円、そして13年7月の385円を目指す展開だろう。

 東京23区で投資用・分譲用マンションの開発・販売事業を展開している。REIT、ファンド、海外投資家の参入など投資用ワンルームマンションに対する投資・購入マインドは旺盛であり、在庫不足のため販売価格は上昇傾向のようだ。日銀のサプライズ追加金融緩和、20年東京夏季五輪、脱デフレ、そして日本経済再生の流れも追い風となる。

 収益物件の保有も進めている。13年11月には東高円寺の賃貸マンション1棟を購入し、14年11月には当社開発物件である投資用ワンルームマンション「アジールコート荏原(仮称)」(16年3月末竣工予定)を取得した。

 また14年11月に販売用不動産の用地購入および当該資金の借り入れを発表した。投資用ワンルームマンション「麻布十番プロジェクト(仮称)」建設用地(物件売却は17年6月期予定)で、12月にはりそな銀行から11億円強の借り入れを実行した。

 今期(15年6月期)の業績(非連結)見通し(8月7日公表)は、売上高が前期比4.9%増の110億円、営業利益が同5.4%増の12億50百万円、経常利益が同5.9%増の10億50百万円、純利益が同10.3%減の6億85百万円としている。純利益は法人税等が増加して減益見通しのため、配当予想は配当性向30%を目標として同2円減配の年間10円(第2四半期末5円、期末5円)としている。

 第1四半期(7月〜9月)は売上高が前年同期比3.5倍の29億47百万円となり、営業利益は3億63百万円、経常利益は3億16百万円、純利益は2億01百万円で計画を上回る水準だった。通期ベースでも大幅増収、営業増益が期待される。

 土地価格上昇と建設コスト上昇によって売上総利益率が低下傾向を強めるという事業環境に対応して、投資意欲旺盛な台湾・シンガポール・香港・中国本土の海外投資家への直接販売など販売手法の多様化、川崎市・横浜市など人口増加・優良地域への開発地域の拡大、売上総利益率安定化に向けた分譲物件開発の平準化(毎期1件以上)などの施策を強化する方針だ。

 14年7月には投資用ワンルームマンション「アジールコート銀座東(仮称)」(15年2月末竣工、15年6月期売上計上予定)の売買契約を締結し、販売手法多様化の一環として進めている海外投資家への直接分譲の第一弾となった。また10月には投資用ワンルームマンション「西馬込Wプロジェクト(仮称)」(15年8月末竣工、16年6月期売上計上予定)の売買契約、11月には投資用ワンルームマンション「アジールコート新宿(仮称)」(16年3月末竣工、16年6月期売上計上予定)の売買契約を締結している。

 株価の動きを見ると、12月8日の戻り高値320円から一旦反落したが、14年10月の直近安値圏240円台まで下押すことなく、足元では280円近辺から反発の動きを強めている。

 1月5日の終値286円を指標面で見ると、今期予想PER(会社予想のEPS33円08銭で算出)は8〜9倍近辺、今期予想配当利回り(会社予想の年間10円で算出)は3.5%近辺、そして前期実績PBR(前期実績のBPS153円34銭で算出)は1.9倍近辺である。

 週足チャートで見ると13週移動平均線がサポートラインとなって下値を切り上げている。強基調を確認した形だ。低PERや3%台半ばの高配当利回りも支援材料であり、14年1月の325円、そして13年7月の385円を目指す展開だろう。
(情報提供:日本インタビュ新聞社=Media−IR)
[12月02日更新]

アーバネットコーポレーションは上昇トレンドに転換して上値試す、低PERや高配当利回りも支援材料

 投資用マンション開発・販売のアーバネットコーポレーション[3242](JQS)の株価は、安値圏240円〜270円近辺のモミ合いから上放れの展開となり、11月28日には293円まで上伸した。日銀のサプライズ追加緩和で動意付き、今期(15年6月期)第1四半期(7月〜9月)の好業績も評価して上昇トレンドに転換した形だ。低PERや高配当利回りも支援材料であり14年7月の319円、14年1月の325円を試す展開だろう。

 東京23区で投資用・分譲用マンションの開発・販売事業を展開している。土地価格や建設コストは高止まり状況だが、REIT、ファンド、海外投資家の参入など投資用ワンルームマンションに対する投資・購入マインドは旺盛である。そして在庫不足のため販売価格は上昇傾向のようだ。日銀のサプライズ追加金融緩和、20年東京夏季五輪、脱デフレ、そして日本経済再生の流れも追い風となる。

 なお11月6日に固定資産の取得を発表した。当社開発物件である投資用ワンルームマンション「アジールコート荏原(仮称)」(16年3月末竣工予定)を当社保有の収益物件として取得する。また11月19日に販売用不動産の用地購入および当該資金の借入を発表した。物件は投資用ワンルームマンション「麻布十番プロジェクト(仮称)建設用地」で、建設物件の売却は17年6月期の予定としている。

 今期(15年6月期)の業績(非連結)見通しは前回予想(8月7日公表)を据え置いて売上高が前期比4.9%増の110億円、営業利益が同5.4%増の12億50百万円、経常利益が同5.9%増の10億50百万円、純利益が同10.3%減の6億85百万円としている。なお純利益は法人税等が増加して減益見込みのため、配当予想は配当性向30%を目標として同2円減配の年間10円(第2四半期末5円、期末5円)としている。

 第1四半期(7月〜9月)は売上高が前年同期比3.5倍の29億47百万円となり、営業利益は3億63百万円、経常利益は3億16百万円、純利益は2億01百万円で計画を上回る水準だった。前期からの継続物件2棟を含む投資用ワンルームマンション4棟の一部個別決済162戸を売上計上した。

 土地価格上昇と建設コスト上昇によって売上総利益率が低下傾向を強めるという事業環境に対応して、投資意欲旺盛な台湾・シンガポール・香港・中国本土の海外投資家への直接販売など販売手法の多様化、川崎市・横浜市など人口増加・優良地域への開発地域の拡大、売上総利益率安定化に向けた分譲物件開発の平準化(毎期1件以上)などの施策を強化する方針だ。

 なお販売用不動産の売却に関しては、14年7月に投資用ワンルームマンション「アジールコート銀座東(仮称)」(15年2月末竣工、15年6月期売上計上予定)の売買契約を締結した。販売手法の多様化の一環として進めている海外投資家への直接分譲の第一弾となった。さらに10月には投資用ワンルームマンション「西馬込Wプロジェクト(仮称)」(15年8月末竣工、16年6月期売上計上予定)の売買契約、11月には投資用ワンルームマンション「アジールコート新宿(仮称)」(16年3月末竣工、16年6月期売上計上予定)の売買契約を締結している。

 株価の動きを見ると、8月中旬〜10月下旬の安値圏240円〜270円近辺のモミ合いから上放れの展開となり、11月28日には298円まで上伸した。日銀のサプライズ追加緩和で動意付き、今期第1四半期の好業績も評価した形だろう。

 11月28日の終値296円を指標面で見ると、今期予想PER(会社予想のEPS33円08銭で算出)は9倍近辺、今期予想配当利回り(会社予想の年間10円で算出)は3.4%近辺、そして前期実績PBR(前期実績のBPS153円34銭で算出)は1.9倍近辺である。

 日足チャートで見ると25日移動平均線、週足チャートで見ると13週移動平均線を突破して上伸した。モミ合いから上放れて上昇トレンドに転換した形だ。低PERや高配当利回りも支援材料であり14年7月の319円、14年1月の325円を試す展開だろう。
(情報提供:日本インタビュ新聞社=Media−IR)
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